“全都置换出去啦，现在没人住的。”胡老头在思南路干了一辈子环卫，他指着那一排爬满历史划痕的老洋房，对物是人非感叹不已。

 

在外人看来，思南路的平静已近半个世纪，梧桐深处的洋房人家过惯了深居简出的生活，这里的平静再正常不过。然而，一场浩大的房屋置换已不动声色地接近尾声，30多幢洋房几乎人去楼空。在这里居住了近一个世纪的几代人哪里去了？什么力量能如此成规模地置换洋房人家？谁将是这些历史名宅的下一个主人呢？

 故土难离

人去楼空，思南路成片的洋房变得空荡荡的。周公馆、梅兰芳故居兀立着，洋房里没了炊烟，只剩下破败不堪的门窗，其间尽是斑驳的印记，伤痕累累。在洋房深处，有一个封闭的大宅院，透过信箱口能看到一位老者在晒太阳，他就是鲁公馆四世同堂的老主人，最后的驻留者，鲁公。

鲁公馆是一幢三层楼的老洋房，朱红的琉璃瓦，大开间的窗栏以及那精巧的小阁楼都能让能想像它在上个世纪的风光。

高墙内的大花园郁郁葱葱，门前的四颗樟树要两个才能环抱，而其中的一颗玉兰据说已有百余年的历史。10余只猫蜷缩在院子里懒睡，宅院正重要一幢的人家已经全部搬走，窗门惨败不堪，鲁公不忍看到这些，他告诉笔者，他不走是“很舍不得这里”。

上个世纪二三十年代，五口通商后的中国遍布洋人的足迹。而距离老上海市中心西侧的这块林荫地被划归为法租界。据上海文史研究馆专家沈飞德介绍，从复兴路到十六铺，其间思南路一段的建设了大批老洋房。而且医院、教堂完备，是当时非常成熟的使馆居住区，被称作“义品村”。

1946年，鲁公的父亲从法国人手里买下了这幢三层小洋楼，从此半个多世纪，鲁家四代人都居住在此，这一年，鲁公的同父异母姐姐出生，新中国成立后一一个月，鲁公降临这个大家庭，半个世纪过去了，姐弟两还坐在一起，谈这老宅的故事。

 

噩耗传来

1956年，噩耗降临鲁公馆，鲁公的父亲溘然长逝，在这个大宅门里快乐生活了十年的一家人陷入了前所未有的痛苦，而这老房子的转折由此而起。“父亲死了以后，家里条件很不好，为了养活全家老小，我们决定将部分房间租给别人。”鲁公回忆，这一年恰逢国家“经租房”政策出台。

“经租房”一词来源于1956年1月18日的一份中央文件，这份文件提出了对城市私房进行社会主义改造，“由国家经营租赁”，即“由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护”。

“我和姐各自住90和60平方米，其余500多平方米的房间由国家租赁给了上海市第三医学院作住宅使用。”1957年的这一场住房分配一锤定音半个世纪，医学院的人居住到现在。从此，原本安详静谧的鲁家热闹了起来，一夜之间9户人家搬了进来，他们各自的居住面积又不相同。有的住在10几个平米的小间里，有的则住50多平米的房子。这10户人家在这大宅院里相处50多年，至到前断时间动迁小组的到来，这种默契彻底被打破了。

“他们都搬走了，但我不走，他们都是租用的房子，可我不一样，这房子的产权证上至今还写着鲁家人的名字”鲁公现在最讨厌有人敲他的家门，他担心动迁组的人又要来了，“估价师说用350万买下我这90平方米的房子，被我否决了。”鲁公觉得，这鲁公馆148平方米的住宅占地和784平方米的花园占地都应属他的私产，对这个价钱他绝对不肯接受。

据动迁处相关人士透露，动迁的原则首先是自愿。处于对历史建筑的保护，他们会想各种办法来达成一致。“有人说修缮后的鲁公馆买价起码是8000万以上，我们不好随意来评价。”这位动迁官员认为，政府保护老式住宅的出发点并非用于商业用途，商业开发只是非常少量的一部分。

“我生出来就在这里住了，你要我去住高楼，我才不愿意。”鲁阿婆依着那棵百年玉兰仰望着这种老宅，那里有她的童年和少年以及最妙龄的岁月回忆。

  目前，义品村几乎全部动迁完毕了，还剩下八九户人家，作为最后的驻留者，他们的豪宅梦可能在不久的未来就将彻底破灭，而豪宅世家也终将谢幕。

 

  难度巨大

  上海洋房的建设始于上世纪20年代。当时，随着老上海在东南亚商业金融中心地位的确立，越来越多的省外、境外从商者涌入上海，洋房也越建越多。

到解放初期，注册过的洋房近5000 幢。文化大革命期间，大量洋房遭到破坏，另有一部分被用于机关单位驻地。“现今产权明确可以用于交易的个人产权洋房数量有限，仅占10-15%左右。”史丹福老洋房租售中心总经理蔡芒华说，目前上海的老式住宅总的建筑面积为61200平方米左右, 老式花园住宅流通套数大概为： 2004年60套，2005年80套，2006年预计100套。

据悉，上海老式建筑是在1840年到1949年这段特定历史时期建造的，解放后，大部分由中国政府收为国有，一部分落实政策后还给业主后裔。上海现有的老式建筑中95％的产权归政府所有。这些房子原有的产权都是属于个人的，在解放后的社会主义改造和文革期间期间，几乎所有的产权都被政府没收，“拔乱反正”后，部分产权已由政府发还给原业主，但很多原业主已离开人世，这些房屋通过继承分属原业主不同的子女。另外绝大多数由政府在不同分时期配给居民居住，也就是我们所谓的“七十二家房客”的形成由来。

蔡芒华认为，对历史住宅的保护非常很有必要。10余户人家住一幢老洋房对老式历史建筑的损坏非常厉害。“原来一个人走的楼梯现在十个人走，损坏程度很厉害的。”蔡芒华对很多历史建筑的损坏表示惋惜。

而另外也有些人士表示，老洋房不应该改造性地保护，这样会破坏历史建筑的风貌和格局。针对这种“保留”的观点，上海市建筑学会历史建筑保护委员会常务理事钟永均表示反对。

“现在很多老洋房建筑的内部格局多被改动过，违章搭建随处可见；后来开凿的各种管道、新接的各种线成了安全隐患。” 钟永均说，如此“百病缠身”的建筑群，如果还把它当作文物来进行保护管理，而不进行改造，那么对居住在这里的居民来讲，安全性极难保证。

蔡芒华则认为，从国外的保护经验来看，对历史建筑的保护，如果是成片区和规模地保护，这种文化风貌就会保存得非常完整。但在上海，这似乎不太可能。“核心问题在置换上。”蔡芒华介绍说，一个老洋房居民曾以10平方米的小房间开出800万置换费的天价。由于国家法律明确保证拆迁用户的权利，因此，“历史建筑的保护需要资金更需要时间。”蔡芒华表示保护历史建筑需要政府和企业的良好合作。

“对具体的保护建筑，应施以不同的保护方式。”同济大学教授罗小未提出，对于那些居住有“７２家房客”的老洋房，经常性的修理是很好的保护方式。的确，那些独门独院的老洋房一般都用了比较好的建筑材料，哪里有问题补哪里是保护房屋、延长房屋寿命的有效途径。

　　但是，对于“７２家房客”来说，绝大多数是以前政府分配入住的，每月缴纳的房租远远不能承担对洋房进行保护的经费。有部分专家提出，可否将老样房“卖给个人”，以充分发挥其保护老洋房的积极性。

　　业内人士认为，将老洋房整体卖给个人，买主按照自己的要求和经济承受能力来进行修复保护，同时遵守有关部门规定的保护原则。这样，房产是自己的了，新业主必定会对其尽心尽力地保护，那些出上千万元资金购买的人，看中的就是建筑特色和内外环境，一般不会大作修改。但是，这种方法只能用于那些没有被列入“建筑（或文物）保护单位”的老洋房，而这部分在全市的老洋房中所占比例相当小。

 

希望尤在

“建筑外部的结构不发生变化，内部进行全面的修缮。”上海市文史研究馆沈飞德表示，思南路沿线的老洋房保护已经卓有成效。据卢湾区规划局相关负责人表示，思南路小洋房工程将作为洋房保护的样板来做。可如此庞大的置换工程是如何完成的呢？

当地的居民反应，置换的方式一般有两种，一种是按照人头来算，这样的家庭一般人口在4个一下。“有户人家每个人分到了20万左右。”据熟悉当地情况的居民反应。另外一种方式则按照每户分配多少资金来计算。不过动迁部门表示，对于动迁费用一般都有保护条例的约束，具体每户人家能分到费用会因各自情况的差异有诸多差别。

   笔者了解到，上海市文物管理委员会已经着重对历史文化建筑专项进行保护。但同时也有业内人士分析，置换问题仍旧成为洋房保护的一大难题。政府能够将思南路模式向全市推广还不得而知。  

 

   洋房价值展现

   “我对洋房情有独钟。”上海世好餐饮管理有限公司董事长翁联辉目前正式一座老洋房饭店的老板。他对老洋房的感情一点也不亚于对餐应行业的热爱。

    1999年，翁联辉在人民路的一间不到50平方米的小店做起了馄饨生意。谁也没有想到，几年之后，一个叫“吉祥馄饨”的品牌在27个城市落地500家店，年产值过亿。做过7年教师的翁联是正宗的上海本地人，从小弄堂里长大，对上海的文化有深切的感情。在他的事业如日中天之时，他将餐厅开到了老洋房里，而且还是杜月苼姨太太的大公馆。

   绍兴路27号，老洋房饭店，这里每天要接待100多组客人，其中不乏名人显赫。另外，市场会有时尚派对在此举行。翁联辉说：“F1就曾在此举办过活动。”

   老洋房饭店是杜月苼专门为迎娶他的四姨太而建造的，1932年购置的这幢洋房如今风光依旧。“很多人愿意到这里来用餐，他们多办想找到奢华的旧上海是怎么样一番风味道。”

 “老洋房的保护开发再利用一定能创造相当大的价值。”翁联辉也是上海市第十二届人大代表，作为卢湾区商会的副会长，他一直坚持对老城区历史建筑的保护态度。“洋房保护用作商业的也不要太多，还是以居住为主。”他认为，思南路的保护再开发就是非常值得借鉴的经验。

   笔者从史丹福老洋房租售中心了解到，洋房的市场价值正在逐步得到提升。“租用洋房做餐饮，两年便能够收回回报。”蔡芒华指出，尽管第三季度，上海老洋房呈现成交量、价格双双下跌，但从长远看来未来老洋房仍具备一定升值空间。

　　“上海老洋房的数量较为稀缺、租金也不便宜，但目前还是有不少具备实力的中小企业选择老洋房办公。”蔡芒华说，目前，上海现存老洋房4000～5000栋左右，而产权清晰的仅100套左右。

据了解，第三季度上海花园洋房全市平均价为40088元/平方米，；新式里弄全市平均价为20766元/平方米，；老式公寓全市平均价为16970元/平方米。专家认为，今年第三季度的营业税征收、“限外”等新一轮宏观调控调控措施的相继出台，影响了老洋房购买者信心，从而导致老洋房成交量的下滑。

不过从长远来看，老洋房的价值会逐步显现。花园面积、占地面积越大，老洋房的售价也就越高，一般而言，花园面积200－300平方米左右的老洋房售价5万元/平方米；花园面积800－900平方米的老洋房售价9万－10万元/平方米。

与此同时，老洋房租赁市场也“热火朝天”。在“僧多粥少”的老洋房租赁市场中，虽然其租金较为“尊贵”，但市场仍然火爆异常。

据史丹福老洋房租售中心介绍，分层租赁的老洋房面积在100平方米以内的，月租金在1200美元左右；面积在100－200平方米的，月租金为2000美元－4500美元；整幢租赁的老洋房，月租金可高达5000美元－10000美元。

　　在租赁市场中，较受欢迎的老洋房通常都是区域环境较好、较为幽静、面积相对较小、内部装修较好、生活配套较为完善的城市老洋房，其中以武康路、永嘉路、建国西路的老洋房最受租客欢迎。

　　老洋房租赁市场持续高温不下，主要原因是选择老洋房作为办公场所的企业越来越多，同时，境外人士来沪人数也一直处于增长过程中，市场租赁需求迅速膨胀，加之老洋房房源本来就很有限，可供租赁房源更是稀缺，得到保护后的洋房将得到更高的价值重现。