陈真诚答记者问：如何看待路劲基建分拆房地产上市

­--《蓝筹地产评论》记者采访问答

采访记者：《蓝筹地产评论》记者陆玲

采访时间：2007年11月25日

 

记者：11月23日“每日经济新闻”报道称路劲基建拟分拆内地房地产业务上市。报道说，早前宣布入主顺驰中国的路劲基建11月22日宣布，董事会正在审议一项将旗下内地房地产发展业务，分拆于主板上市的建议。路劲表示，已按上市规则向联交所提交分拆上市建议，但尚未就附属公司新上市申请，递交排期申请表格。请问您如何看待路劲基建在这个时候分拆房地产业务上市？

 

陈真诚：路劲基建拟分拆内地房地产业务上市,是在为其内地房地产业务融资。

路劲基建是一家多年从事基础设施建设的香港上市公司，在国内八个省参与超过20个收费公路和桥梁项目，公路总里程约1100公里。2004年，路劲开始涉足中国房地产业务，至2006年9月已在广州和常州拥有6个开发项目，房地产项目总建筑面积160万平方米。为全面开拓内地房产市场，路劲基建入主顺驰中国成为其最大股东。

顺驰中国始于1994年于天津起步,现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。

2006年9月5日，路劲基建与顺驰正式签订协议，向顺驰中国注入12.8亿元资金，并于入资完成后持有顺驰中国55%的股权。

到了2007年5月底，路劲基建发布公布称，通过行使期权增持顺驰A公司股权至88.46%，收购代价将由公司过去提供的贷款所抵消。

也就是说,路劲在顺驰以贷款转增加持股，使得顺驰中国实际上已变成路劲基建在内地的几乎是全资房地产开发公司，占股高达88.46%。　　

2007年5月底,路劲同时还表示，同意向顺驰A提供一笔最高达8亿港元的贷款，年息8%，并须于2008年12月底前清还。该笔贷款将用于收购位于中国的发展土地、支付那些尚未支付地价及一般营运资金。

因此说,路劲入主顺驰,实际上是为顺驰圈地、开发而做融资，解决资金链的问题。路劲所注入资金，主要是为解决圈地所需资金，尤其为解决顺驰一直以来所收购土地中未付款所需资金。

 

记者：路劲基建为什么在这个时候要分拆上市？

 

陈真诚：这虽然是历史的事情了，但与路劲准备分拆上市有逻辑关系，说明路劲在中国存了大量的土地。其大量的土地，是顺驰在2003-2004年存的,这些囤地是土地新政策所要重点清查的内容。

早在2003-2004年，顺驰自身从2003年年底开始的大举拿地意图十分明显。

2004年9月，顺驰发布的数据宣称，顺驰目前拥有800万平方米的土地储备。而后一直在哪地储备，但就是资金链有问题。所以路劲进入，并不断提高股份至高度控股。

由于资金链的压力，再加上路劲收购后，顺驰一直处于人事变动中，顺驰的创始人退出董事长位置后又复出。因此，除后面所新开拓的市场、新拿地外，路劲通过顺驰在中国持有大量的土地，许多是“很有囤地年头”的土地，其中，很可能是因公司股份变动和人事变动而没有来得及开发。

现在中央政府的政策已经越来越严厉，9月28日出台的房贷新政和国土资源部的39号令，明确将严厉打击囤地行为，那么，路劲在中国内地，通过顺驰所囤的地和其自身在内地所囤的地，不但数量庞大，而且囤地时间已久，就面临需要“全面清缴土地款”、“同时在规定的时间内全面开工建设”。

紧缩银根政策，尤其是房贷新政规定，没有达到政策规定条件的房地产开发项目不得贷款，因此，路劲在内地的房地产业务就很可能面临严重的资金不足的问题。土地新政规定，2年内要开工，3年内要完工。因此，要保住通过顺驰和路劲建筑自身在内地所囤积的土地不因新政而遭受损失，不使多年囤积下来的土地被政府无偿收回，不因新政策还降低将可能马上实现的因囤积土地多年而增值的利润受到损失，就必须按照新政规定，及时全面开工。

这样，路劲在内地面临大量土地项目需在短时间内全面开工，需要大量的资金，需要大量的融资，在银行贷款不能够解决主要问题的时候，将国内房地产业务分拆上市，则是其实现融资的理想计划选项。

很明显的是，路劲将国内房地产业务分拆上市，其起因、用途、目的必然是与其国内的房地产业务所需要资金、内地业务融资相关。所以，对路劲计划将国内房地产业务分拆上市这一事件，必须将顺驰及其收购顺驰等系列事件了进行关联逻辑分析。

也就是说，路劲将国内房地产业务分拆上市，是路劲因新政而被迫选择的融资策略和渠道。

事实上，业内一直对顺驰的资金链始终充满了强烈的怀疑。孙宏斌在“复出”后就表示计划通过资产重组等手段为顺驰“解决困难”。

 

记者：你觉得他们的进程会如何预期？

 

陈真诚：根据目前国内宏观调控政策趋势、市场趋势和国际房地产市场的市势，其进程或不一定会很顺利，不一定能在短时间内实现分拆上市的计划。但还是不失为其解决资金链问题的可选手段和渠道。

香港股市，尤其香港投资者，一度对中国内地那些囤有土地的房地产企业在香港上市比较追捧，是源于一度以来内地的房地产开发企业能快速获得高额的利润回报的预期。而现在，在房贷新政、土地新政和物业税等政策作用下，中国的房地产市场预期因遭受严重打击而改变了。

国际社会一直在关注中国的宏观调控，甚至有海外声音在质疑中国政府对房地产市场宏观调控不利。他们实际上很清楚，在中国的房地产市场以及股票市场，实际上，“政策市场”的情分很大。因此，他们更注重也更在关注与分析中国政府对房地产调控的态度和政策，更在关注与分析中国房地产市场正在发生的变化，会对中国房地产市场的未来走势、变化及其企业的赢利情况做出理性的分析、判断，然后评判企业的未来持续赢利能力和可能遭受的风险，再决定是否认购股票进行投资。

内地的房市正在异变，即将进入下一个调整周期，房地产投资回报利润将不再被象以前那样看好。再加上美国、法国、德国、英国等欧美国家的房价都在走低，那么，以内地房地产业务为主营而面临囤积土地的未来价值生变或可能遭受处罚的房地产企业上市，可能不再被看好。所以，其上市计划可能在短期内不一定能成功，但路劲会尽可能争取。

 

记者：顺驰中国曾在04年上市失利过，你觉得路劲会不会也觉得时机不对而主动推迟？

 

陈真诚：有可能。但路劲会尽力争取不推迟。因他在国内市场或正遭受严重的资金链所困，因他需要急切为国内所囤积已久的大量土地同时在短期内进行项目开工而找到很多的资金，所以他会想方设法去争取上市，但因时机不对而主动推迟，但可能遭受不情愿的房地产开发利益的损失。

 

陈真诚：最后要说的是，或正因为顺驰的历史所为之遗留结果，正因为顺驰因素在路劲之国内房地产业务中的份量，所以，路劲在中国内地的房地产业务，具有很重的“顺驰色彩”。

因此，路劲将国内房地产业务分拆上市，实际上，或可看做是，路劲建筑将顺驰中国收购重组进来，而后再以分拆的方式剥离出来上市。因此，如果，路劲建筑最终能够将国内房地产业务分拆上市，实际上等于扩大化了的顺驰中国最后在变着法子实现上市。

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