这个行业本身很热，而想从中分肥的也就不少。但我不认为这个市场会持久发展下去，因为人也好，社会也好，狂热期肯定短暂。持续狂热就会出大问题，就像发烧。随着宏观调控、理性思维等，房地产媒体也会慢慢由激增到常规，在市场保有量允许情况下优胜劣汰。
价值中国网：请谈谈您做媒体这十几年来的深刻感受；
吴京辉：随着互联网媒体的兴起，受众在分化，甚至电视也在受到威胁，纸媒的阅读人群在分流，谁能沉淀下来，这是所有媒体从业人员所关心的。互联网媒体也有其局限性，深入度、专业性太差，但新事物最终会对原有格局产生重大影响。
做一本刊物，如果你不去了解市场，单凭兴趣去做，很容易走歪，没人看，市场上没人买单。于是刊物就变成交友工具，不具备市场价值。
你得考虑核心读者是谁，他为什么要去看你的杂志，甚至是付费去看。假设在生活工作中你愿意付费给一个媒体，这个媒体首先是有用的，其次是满足了你的某些兴趣点，再者这个人群是一个圈子，这非常明显。如果你上学，你通过同学，或地域，或职业构成一个圈子。
价值中国网：北京房地产媒体近些年有很大变化；
吴京辉：观察各种媒体的兴衰，你会发现媒体总随着社会经济的变化而变化。地产媒体能在市场中有其一席之地，是因为中国房地产市场变化而变化，十几年前不会有这种专业媒体，因为没有这个市场。其出现是因为整个中国住房政策体系发生重大变化。
中国房地产作为一个产业起源在深圳、广州，到目前，其市场化程度最高。
北京则不一样，建国后几十年中国基本没商品房概念，房子不流通，实行实物分配。北京房地产真正起来是在98年中国实物分房政策停止开始，就像现在我们对一个单位的依附力较少，你不会终身在一个单位服务。当单位很难拿出一批房出来分时，有一批人就会被推向市场，用货币买之。
据我了解，98年前后，在纸媒中，有四张报纸投广告有人看，北京青年报、北京晨报、北京晚报、精品购物指南。他们的阅读群稳定，广告额度大。
任何一个媒体不会孤立，房地产媒体也随着行业的好坏而发生起伏。就像九十年代兴起的证券市场催生了一批证券类报纸和杂志一般。可当股市低迷时，这些媒体日子也难过。因为其阅读人群一定是股民以及相关机构。股市低迷时，受众就会减少，广告额度也会减少。做媒体时必须考察整个市场环境，同时还要考察自身在这个市场中的独特经营手段。
任何一个产业，如果是暴力，一定鱼龙混杂。这类似于中国为什么没有好房子一般。因为房子好卖。直到现在，不是说你有钱，你就可以买到房。房子短缺，买房必须走后门。
就像二十年前买自行车必须要票一般。正所谓，萝卜快了不洗泥。
房地产媒体的起来是个市场符号，它具有市场价值，很多报纸副刊、杂志都认为是个广告盈利点。但这不是说我一直在做房地产媒体，忽然间它就起来了，不是。北京晚报99年才做房地产刊，北京青年报97年才有房地产刊物。而中间政策变化是在98年。这就是为什么大媒体在做时有其先机性。
近几年房地产媒体的变化是什么呢？之前因为有暴力，所以很多具备不具备能力去做的都想占一杯羹。但这个行业不可能十年、二十年都盖房子，因为大工地是短期行为。
价值中国网：你怎么看待近几年房价之涨？
吴京辉：首先是适龄女性，在结婚时都要新房；北京上海外地移民很多，尤其是新增年轻人口，长期都会需要一套新住房；同时恰恰赶上中国这一轮生育高峰；另外房地产作为商品房推出，它是个人的私有财产；再加上，一些没有制造业的政府，土地是其很大一部分财政收入。
房地产媒体起来有不少综合因素，因为新的概念，新的市场，因为其中存在暴力，于是慢慢成为公众关注的焦点。
这个行业本身很热，而想从中分肥的也就不少。但我不认为这个市场会持久发展下去，因为人也好，社会也好，狂热期肯定短暂。持续狂热就会出大问题，就像发烧。随着宏观调控、理性思维等，房地产媒体也会慢慢由激增到常规，在市场保有量允许情况下优胜劣汰。
2003年前后所有媒体都想开房地产专刊，或做新媒体，但很少有活得到好的。现在在市场上有一定知名度的都基本熬过了5年，奔着10年走。就像万科活过10年，过了10年才能向品牌企业靠拢。
价值中国网：是否房地产媒体可以分地域存在？
吴京辉：不，这和行业性质有关，之前我们也考虑过做全国性房地产媒体。但事实上所有房地产消费都是本地化的，生活工作在某个城市，家庭组建也就在这座城市。这和中国本身职业环境有关，流动性很少，不像北美一个人一生至少搬6、7次家。
另外大部分工薪阶层倾其二、三十年所有，其财富积累量注定其不可能把房作为大众消费。
价值中国网：房地产媒体是不是可能分不同受众而存在？
吴京辉：综合类居多，原来考虑过是不是能作细分。事实上，消费者和房地产从业人员很难分开，因为是打包的。房地产从业人员必然还是和消费市场有关，很多东西交错在一块。纯粹给购房者做一个刊，你的重点在哪，你得把你的利益点放在购房者身上。她会掏钱吗？只能是一本刊，这种刊不可能靠发行量，相比于消费、生活类大众刊物，发行量少得多。
因为不是所有人都要买房。最终得房地产商掏钱，这就需要达到某种平衡，一方面要得到购房者亲睐，另一方面满足房地产公司促销需求。表面向着购房者，实际上要和房地产公司达成某种合作格局。
价值中国网：上海和北京房地产媒体，在操作上有何不同？
吴京辉：上海原来有一个叫《上海楼市》的杂志，以区域划分作房屋信息，和楼图一样，如：虹口、浦东区，所有房价以黄页检索形式出现，再配上分析文章，卖得很好。
可北京就是不接受，更中意于集中式轰炸，炒概念，做氛围渲染。类似“SOHO”概念，之前没有。老潘为什么叫SOHO中国，因为它已经成为其营销过程中的一个重要符号。
价值中国网：房地产媒体作为一种媒体，它更多的是扮演何种角色？
吴京辉：房地产报道都不会出现在房地产专业刊物和副刊上，因为它的最大广告主是房地产商，得罪它后你的利益损失会很大。这个行业有其局限性。真正报道多出现在经济、社会新闻中，非地产记者所写。房地产媒体能写的更多的是政策解读、市场宣传，对行业而言起促销作用。
举个例子，某个媒体刚兴起时，找不到到感觉。后来给其出了个主意，先聚合行业内资源，找一些比较热门的话题，或就这个项目所要做的特定人群，帮其设定议题，以专业论坛的形式去解释某个概念，强化投资价值，这就等于在给某些特定房地产企业作服务。这就会导致广告上升。
行业刊首先要盈利，而非公益性，这也是所有媒体从业者所必须考虑的。新闻的核心是真实和公正，但另一方面谁在买单，谁来买单，那就必须保证广告主和读者利益平衡。
全说真话没人买单，不说没人信任你，媒体公信力正在下降。随着市场变化和门槛调高，有一些媒体慢慢被淘汰，因为这个市场的正常发育会催生出专业刊来。如果这个市场本身非正常，类似于娱乐界这个大染缸，任何暴力行业都是大染缸。中国为什么没有好房子，太好卖了。太好赚钱时这个人就不动脑子，你只要在这里边，保持着自己的位置，就能赚到钱。
价值中国网：五年前还没有网络地产媒体，为什么现在一下子，房地产类网站的广告销售额这么高？
吴京辉：除了网络技术在慢慢稳定外，门户网站的受众人群是这个行业所重视的。现在的网民多是35岁以下，主体是80后。有一点很重要，他们是不是要租房，是不是要买房，是不是要结婚。现在住宅市场上存在的不完全是高档房，还有很大一批普通住房。
这是媒体必须考虑的，你的受众发生了什么变化，增加还是减少，通过什么手段能够让其成为稳定读者，同时能够进行沟通。
纸媒的互动性已成为其致命伤，因为一本书、杂志很难及时得到读者反馈。杂志的有效发行是多少，每篇文章所受到的重视程度很难测量。而网络可以通过跟帖、评论、点击率等看出来。可媒体如果不能保证了解受众心理，怎么能够保证产品能不断升级呢！
现在人们信息接受渠道这么多，必然要分化，在分化中一定要珍惜现有读者群，去满足其需求。为什么现在纸媒质量越来越差，也是好房子概念。一方面纸媒具有垄断性，刊号很少，另一方面从业人员的专业性不到位，敬业度差，和香港同行差远了。
价值中国网：哪些原因造成此种现状？
吴京辉：中国社会太浮躁，很相信甚至愿意相信一夜暴富，不习惯于踏实做事。举个例子，中国老太太和美国老太太的故事，媒体当时在报道这件事时，是鼓励人们去向银行借钱，却没去分析美国保障制度。此次美国次级债危机影响很大，香港、日本房地产通过10年才缓过来。
就像另一个现象，郊区环境好价格低，但有没想过如果政策配套跟不上，郊区生活质量不会高于市区，只是一个说辞罢了。目前北京居住地到上班地通行时间在增加，还是因为整个行业，甚至是住房政策，城市规划没有到位。
几年前为了促进扩大内需，鼓励买车，但现在你会发现路的交通越来越差。很多买车者背上了一个大包袱。虽然是方便了，但每月固定养车费、油价波动都会导致这些人紧张。
因为媒体有利益在其中，所以不会强调太多风险，其利益和广告商绑在一块，失去了能够批判的勇气和动力。
网络媒体的交互性可能有其优势，但其专业性是个问题，做实名制其实就在做这种考量，什么人介入，其话语公信力能不能达到，其所参与的圈子是不是被公众接受的圈子。这是必须去讨论，并且做出来的。
价值中国网：请谈谈您做媒体这十几年来的深刻感受；
吴京辉：随着互联网媒体的兴起，受众在分化，甚至电视也在受到威胁，纸媒的阅读人群在分流，谁能沉淀下来，这是所有媒体从业人员所关心的。互联网媒体也有其局限性，深入度、专业性太差，但新事物最终会对原有格局产生重大影响。
做一本刊物，如果你不去了解市场，单凭兴趣去做，很容易走歪，没人看，市场上没人买单。于是刊物就变成交友工具，不具备市场价值。
你得考虑核心读者是谁，他为什么要去看你的杂志，甚至是付费去看。假设在生活工作中你愿意付费给一个媒体，这个媒体首先是有用的，其次是满足了你的某些兴趣点，再者这个人群是一个圈子，这非常明显。如果你上学，你通过同学，或地域，或职业构成一个圈子。
价值中国网：北京房地产媒体近些年有很大变化；
吴京辉：观察各种媒体的兴衰，你会发现媒体总随着社会经济的变化而变化。地产媒体能在市场中有其一席之地，是因为中国房地产市场变化而变化，十几年前不会有这种专业媒体，因为没有这个市场。其出现是因为整个中国住房政策体系发生重大变化。
中国房地产作为一个产业起源在深圳、广州，到目前，其市场化程度最高。
北京则不一样，建国后几十年中国基本没商品房概念，房子不流通，实行实物分配。北京房地产真正起来是在98年中国实物分房政策停止开始，就像现在我们对一个单位的依附力较少，你不会终身在一个单位服务。当单位很难拿出一批房出来分时，有一批人就会被推向市场，用货币买之。
据我了解，98年前后，在纸媒中，有四张报纸投广告有人看，北京青年报、北京晨报、北京晚报、精品购物指南。他们的阅读群稳定，广告额度大。
任何一个媒体不会孤立，房地产媒体也随着行业的好坏而发生起伏。就像九十年代兴起的证券市场催生了一批证券类报纸和杂志一般。可当股市低迷时，这些媒体日子也难过。因为其阅读人群一定是股民以及相关机构。股市低迷时，受众就会减少，广告额度也会减少。做媒体时必须考察整个市场环境，同时还要考察自身在这个市场中的独特经营手段。
任何一个产业，如果是暴力，一定鱼龙混杂。这类似于中国为什么没有好房子一般。因为房子好卖。直到现在，不是说你有钱，你就可以买到房。房子短缺，买房必须走后门。
就像二十年前买自行车必须要票一般。正所谓，萝卜快了不洗泥。
房地产媒体的起来是个市场符号，它具有市场价值，很多报纸副刊、杂志都认为是个广告盈利点。但这不是说我一直在做房地产媒体，忽然间它就起来了，不是。北京晚报99年才做房地产刊，北京青年报97年才有房地产刊物。而中间政策变化是在98年。这就是为什么大媒体在做时有其先机性。
近几年房地产媒体的变化是什么呢？之前因为有暴力，所以很多具备不具备能力去做的都想占一杯羹。但这个行业不可能十年、二十年都盖房子，因为大工地是短期行为。
价值中国网：你怎么看待近几年房价之涨？
吴京辉：首先是适龄女性，在结婚时都要新房；北京上海外地移民很多，尤其是新增年轻人口，长期都会需要一套新住房；同时恰恰赶上中国这一轮生育高峰；另外房地产作为商品房推出，它是个人的私有财产；再加上，一些没有制造业的政府，土地是其很大一部分财政收入。
房地产媒体起来有不少综合因素，因为新的概念，新的市场，因为其中存在暴力，于是慢慢成为公众关注的焦点。
这个行业本身很热，而想从中分肥的也就不少。但我不认为这个市场会持久发展下去，因为人也好，社会也好，狂热期肯定短暂。持续狂热就会出大问题，就像发烧。随着宏观调控、理性思维等，房地产媒体也会慢慢由激增到常规，在市场保有量允许情况下优胜劣汰。
2003年前后所有媒体都想开房地产专刊，或做新媒体，但很少有活得到好的。现在在市场上有一定知名度的都基本熬过了5年，奔着10年走。就像万科活过10年，过了10年才能向品牌企业靠拢。
价值中国网：是否房地产媒体可以分地域存在？
吴京辉：不，这和行业性质有关，之前我们也考虑过做全国性房地产媒体。但事实上所有房地产消费都是本地化的，生活工作在某个城市，家庭组建也就在这座城市。这和中国本身职业环境有关，流动性很少，不像北美一个人一生至少搬6、7次家。
另外大部分工薪阶层倾其二、三十年所有，其财富积累量注定其不可能把房作为大众消费。
价值中国网：房地产媒体是不是可能分不同受众而存在？
吴京辉：综合类居多，原来考虑过是不是能作细分。事实上，消费者和房地产从业人员很难分开，因为是打包的。房地产从业人员必然还是和消费市场有关，很多东西交错在一块。纯粹给购房者做一个刊，你的重点在哪，你得把你的利益点放在购房者身上。她会掏钱吗？只能是一本刊，这种刊不可能靠发行量，相比于消费、生活类大众刊物，发行量少得多。
因为不是所有人都要买房。最终得房地产商掏钱，这就需要达到某种平衡，一方面要得到购房者亲睐，另一方面满足房地产公司促销需求。表面向着购房者，实际上要和房地产公司达成某种合作格局。
价值中国网：上海和北京房地产媒体，在操作上有何不同？
吴京辉：上海原来有一个叫《上海楼市》的杂志，以区域划分作房屋信息，和楼图一样，如：虹口、浦东区，所有房价以黄页检索形式出现，再配上分析文章，卖得很好。
可北京就是不接受，更中意于集中式轰炸，炒概念，做氛围渲染。类似“SOHO”概念，之前没有。老潘为什么叫SOHO中国，因为它已经成为其营销过程中的一个重要符号。
价值中国网：房地产媒体作为一种媒体，它更多的是扮演何种角色？
吴京辉：房地产报道都不会出现在房地产专业刊物和副刊上，因为它的最大广告主是房地产商，得罪它后你的利益损失会很大。这个行业有其局限性。真正报道多出现在经济、社会新闻中，非地产记者所写。房地产媒体能写的更多的是政策解读、市场宣传，对行业而言起促销作用。
举个例子，某个媒体刚兴起时，找不到到感觉。后来给其出了个主意，先聚合行业内资源，找一些比较热门的话题，或就这个项目所要做的特定人群，帮其设定议题，以专业论坛的形式去解释某个概念，强化投资价值，这就等于在给某些特定房地产企业作服务。这就会导致广告上升。
行业刊首先要盈利，而非公益性，这也是所有媒体从业者所必须考虑的。新闻的核心是真实和公正，但另一方面谁在买单，谁来买单，那就必须保证广告主和读者利益平衡。
全说真话没人买单，不说没人信任你，媒体公信力正在下降。随着市场变化和门槛调高，有一些媒体慢慢被淘汰，因为这个市场的正常发育会催生出专业刊来。如果这个市场本身非正常，类似于娱乐界这个大染缸，任何暴力行业都是大染缸。中国为什么没有好房子，太好卖了。太好赚钱时这个人就不动脑子，你只要在这里边，保持着自己的位置，就能赚到钱。
价值中国网：五年前还没有网络地产媒体，为什么现在一下子，房地产类网站的广告销售额这么高？
吴京辉：除了网络技术在慢慢稳定外，门户网站的受众人群是这个行业所重视的。现在的网民多是35岁以下，主体是80后。有一点很重要，他们是不是要租房，是不是要买房，是不是要结婚。现在住宅市场上存在的不完全是高档房，还有很大一批普通住房。
这是媒体必须考虑的，你的受众发生了什么变化，增加还是减少，通过什么手段能够让其成为稳定读者，同时能够进行沟通。
纸媒的互动性已成为其致命伤，因为一本书、杂志很难及时得到读者反馈。杂志的有效发行是多少，每篇文章所受到的重视程度很难测量。而网络可以通过跟帖、评论、点击率等看出来。可媒体如果不能保证了解受众心理，怎么能够保证产品能不断升级呢！
现在人们信息接受渠道这么多，必然要分化，在分化中一定要珍惜现有读者群，去满足其需求。为什么现在纸媒质量越来越差，也是好房子概念。一方面纸媒具有垄断性，刊号很少，另一方面从业人员的专业性不到位，敬业度差，和香港同行差远了。
价值中国网：哪些原因造成此种现状？
吴京辉：中国社会太浮躁，很相信甚至愿意相信一夜暴富，不习惯于踏实做事。举个例子，中国老太太和美国老太太的故事，媒体当时在报道这件事时，是鼓励人们去向银行借钱，却没去分析美国保障制度。此次美国次级债危机影响很大，香港、日本房地产通过10年才缓过来。
就像另一个现象，郊区环境好价格低，但有没想过如果政策配套跟不上，郊区生活质量不会高于市区，只是一个说辞罢了。目前北京居住地到上班地通行时间在增加，还是因为整个行业，甚至是住房政策，城市规划没有到位。
几年前为了促进扩大内需，鼓励买车，但现在你会发现路的交通越来越差。很多买车者背上了一个大包袱。虽然是方便了，但每月固定养车费、油价波动都会导致这些人紧张。
因为媒体有利益在其中，所以不会强调太多风险，其利益和广告商绑在一块，失去了能够批判的勇气和动力。
网络媒体的交互性可能有其优势，但其专业性是个问题，做实名制其实就在做这种考量，什么人介入，其话语公信力能不能达到，其所参与的圈子是不是被公众接受的圈子。这是必须去讨论，并且做出来的。