在办理房地产抵押业务中，我们经常会碰到待抵押的房地产已设置租赁的问题，对此我们应谨慎对待。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定：拍卖财产上原有的租赁权及其它用物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物或其它优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。我们反过来理解，也就是：拍卖财产上设定的租赁权在先，设定的抵押权在后，根据物权优先的原则，租赁权应优先予以保护。在这样条件下，对保证抵押权人抵押权的实现，保证足额受偿，就存在了诸多不确定因素。

租赁权设置在先的问题，虽然不存在分割受偿的问题，但拍卖房地产时由于不能先行将租赁权取消，可能会影响拍卖变现的实现和拍卖的价格，从而损害抵押权人的权益。所以贷款人在设置房地产抵押时，对已先设置租赁权的，要进行风险评估，若存在妨碍抵押权人抵押权实现问题的，应不予办理抵押。或租赁人和受租人有签订的有效约定，当该抵押物发生拍卖时，立即终止租赁关系，方可考虑设置抵押。