不良专家言论误导房地产市场
《中国经济时报》记者 章剑锋（2006年04月20日）
《中国经济时报》：现在，中国正在出现一种让人看不懂的专家，以及他们的那令人看不懂的学说。比如董藩，最近这位教授又连续发布了几条稿子，进一步明确了他对当前市场的看法。他坚持认为房价不高；坚持认为空置率高是个谬误；坚持认为不能打压房价；坚持认为舆论是混乱的，而自己是正确的，知名的，权威的，受中央重视的；坚持认为别人是在炒作，自己是实事求事，并且是一枝独秀的。
本期我们需要对这些现象进行一些校正和批判，因为我们认为，如果中国的市场在这种“专家”搅局的情况下发展，一定会出现移位和偏差，某些学者一味强调自己始终根正苗红，并屡次获得中央领导的批字和点名，自我认同为权威，以这种功利的身份并带着某种明显的偏见和立场指点市场，这不利于国民和社会的期盼。
我们建议，中国的学者能够正视自己所肩负的责任和使命，对中国现有市场状况进行一次反思。
《中国经济时报》：有人主张说，打压房价是祸国殃民，是这样的么？
刘国宏：打压房价是祸国殃民，这样荒唐的谬论原本不在我们的讨论之中！房价已经涨到让70-80%的公民都目瞪口呆的时候，难道继续疯长下去就是富民强国？稳定房价的目标，首先要让多数老百姓买得起房，如果多数人穷其一生之积蓄，仅仅是为了一套房子，那么，我们的社会也未免太悲哀了！
《中国经济时报》：高房价不等于有泡沫，中国只有局部地区有泡沫，您以为呢？
刘国宏： 高房价不等于有泡沫，这的确有理论可以支持，毕竟豪华别墅的天价并不代表整体市场价格水平。问题是，中国大部分大中城市房价收入比超过国际平均水平六倍，其中北京、上海、沈阳、广州等城市房价收入比都超过10倍！这何止不是泡沫，简直是气球了！中国的地产行业实际已经被主流市场（边缘市场的气球效应甚至更离谱）的气球顶起来了，怎么还是局部泡沫呢？
从国际经验及中国20世纪90年代初的历史经验看，房地产的确是一个容易形成泡沫的高风险行业，一旦房地产业出现风险，会引发国家经济的剧烈波动，甚至使国民经济陷入增长停滞的“泥沼”。我们应当理性看待当前全国范围内正在急剧扩大的泡沫。
《中国经济时报》：两会期间这位学者还撰文说，居者有其屋不宜提倡，代表委员们将国外的房价收入比拿到国内说事儿，认为房价过高，这不具有可比性？您是否认同？
刘国宏： 任何产业经济在不同的经济主体内属性虽有差别，但本质是一样的，都是供给与消费的互动，难道我们生活的这个国家的地产行业可以脱离这一经济形态？中国主流城市城市房价收入比已经超过国际平均水平6--10倍，这这数据如果没有可比性，那么，我们的GDP、CPI、PPI、FDI这些主要经济指标还有什么可信度呢？
《中国经济时报》：虽然不认同国外房价收入比标准，但他认同国外的空置房统计标准，他说，以国外的统计标准看，中国统计局的空置率过高数据是错误的，是一个谬误，他借国外标准推翻了国统局此前发表的数据。
《中国经济时报》：他说中国的房屋空置率只有1%，您怎么看？
刘国宏： 我们通过区域调研的数据，客观地分析结果显示，全国商品房空置率达27%上，有的地区甚至超过62%！
《中国经济时报》：另外，他还说，有一定空置率正常，比如从竣工到销售，有个待销期，有库存；另外，存在一些无效供给，表现为空置，是合理的，一些机构和学者的数据是错的。什么样的空置才算空置？空置如何界定？
刘国宏：商品房的空置量是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，也是政府进行宏观调控的重要参考数据。客观地说，目前关于商品房空置率的概念的确有很大分歧，而且不同的机构采用的是不同的数据标准，使最终的结论产生很大的差异。
按国家《统计法》的规定，我国目前只允许国家统计局一家公开发布官方的房地产统计数据。国家统计局的数据是政府政策调控的主要依据。国家统计局的“国房景气指数”中是以商品房空置面积的概念反映商品房空置量的，是以上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。这样的数据只反映了市场上商品房增量面积的变化，而缺少对存量面积空置量的控制，不能全面地反映出房地产市场的真实状况。商品房的空置量只统计销售面积而不包括租赁市场上存在的大量空置房是不合理的，以此作为政策调控的依据难免有缺失。
而且，统计方式是由各地的开发企业向当地统计部门按月自报企业的空置面积。显然，在短视的、GDP至上的政绩观下，我们获得的官方数据是有很大水分的，毕竟各地政府有或明或暗助推本地“地产升值 ”的倾向。因而，经济界人士及业内专业人士对这样统计的结果并不认同。
我们认为，现在已售出的商品房中，有大量用于投资的商业用房、商住房空置，已售的房改房也有很多房在空置。国家应采用国际上通行的“商品房空置率”的概念，用实际抽样调查的方式将未销售或销售而未使用的房屋（包括经济适用住房、商品住房及商业物业）纳入商品房空置量，比如，将连续三个月出户电表不走字的已购商品房计入空置统计。这样，或许能比较真实、准确地反映出全社会房屋总面积内的空置量，以便有效防范投资性购房引发的“泡沫”。
《中国经济时报》：您能否谈谈，当前的市场之所以混乱，与一些专家的言论是否有直接关系，专家是否起了很坏的作用？
刘国宏：专家的言论应该代表着一种公信力，亦即科学论断的信服力。中国房市之乱，房价之高，房地产商的利润之暴，是路人皆知的事，而专家的不当言论无疑在对市场的混乱起了一定的推动作用。比如，关于“房地产业已经成为各地方短期内业绩大见成效并带动相关产业大力发展的动力源，土地出让收入亦已成为很多城市最主要的预算外收入来源”的吹捧，必然促使某些地方政府为追求政绩而不恰当地成为“理性经济人”，进而对本地房地产泡沫“理性”地选择“不作为”。这样，专家的个体 “理性”导致集体非理性几乎无可避免。
毕竟，中国的房地产市场尚在市场化进程的初期阶段，影响其发展的力量、环境等因素极为复杂，媒体有关房价走势的报道更是前后矛盾，忽尔向左走忽尔向右走，让人欢喜让人忧。老百姓在这样的市场难免茫然：房市水很深，房市雾很大，楼市手很杂。围绕房地产的争论也最为尖锐、最为激烈、也最富于感情色彩。而专家的不当言论无疑会在乱市中影响舆论，并最终影响市场的阶段运行态势。
《中国经济时报》：您觉得出现这样的事情，除了学术主张的分歧之外，还有没有其他的问题？比如责任感缺失或名利观使然？比如可能专家也会从中有既得利益？
刘国宏：除了学术观点的分歧之外，责任感缺失或名利观作祟，的确让少数专家、学者心志迷失。获利甚丰的中国房地产业一直趋炎附势者扎堆的地方，近年来讨好地产商的专家也都暴利昭著。在名利下，少数专家甚至沦为房产市场的“黑嘴”！他们利用了当前房产市场的不规范来谋取不法利益，甘当房产商和地方政府部门的代言人。他们以独立专家的身份寄生在不规范的房产市场，左右着精英舆论，他们打着维护效率的旗号肆意践踏社会公平，最大限度地维护房产商和地方政府部门的利益。他们的存在及作为已经严重侵犯了千千万万消费者的利益，并且直接影响了房地产市场步入规范化的进程。
比如，关于房价涨跌、房产泡沫的论争，足以让我们清楚地看到“黑嘴”的现实存在：连年飞升的房价与居民可支配收入比已经超过世界警戒线，仍有所谓的专家在为房产商鼓吹房价必涨、不可能让所有人都买房；空房闲置率超过安全警戒线、房产开发虚火升腾、房产泡沫大肆表现之时，有些专家依然在替房产商吆喝“中国房产市场绝无泡沫”。
再比如，关于取消期房预售的争议更是如此。央行的建议刚一提出，便遭到了“黑嘴”们的围攻，称时机尚不成熟、将带来房价大涨、严重降低资金使用效率等等。然而，与前面的论争不同的是，期房预售的存在与否将直接关系到每位房产商的生死存亡，因而也必将关系到众多房市“黑嘴”的切身利益：一旦一个规范的房产市场生成，“黑嘴”的生存空间必将被大幅压缩。这正是他们所不愿看到的，因此，“黑嘴”们必须挺身而出，力挽狂澜于既倒。这正是取消期房预售之所以激起如此轩然大波的重要原因之一。
而对公开房价成本的态度则从“没必要”到“没作用”再到“没道理”不一而足的论调，正昭示了专家们在官、商利益趋同并缺乏强有力制约的情况下的名利嘴脸。
《中国经济时报》：专家在据有了话语权的同时，应该如何利于社会和市场的发展？
刘国宏：专家在据有了话语权的同时，应该恪守学术良知，不要“为五斗米折腰”而沦为某些利益集团的代言人。专家学者的良知常常体现在他们独立地、负责任地根据事情本身的是非曲直发出独立的声音。这种独立甚至经常表现为一种偏执。要本着良善的心态，理性地发表观点，不应当夹带个人感情色彩。
如果在一个社会中连专家学者都不愿、不敢、不会讲真话，这个社会就会迷失方向，就会陷入混乱，就会导致社会整体道德的沦落。转型时期的中国，各种纷繁芜杂的变化让普通人不知所措从而常常迷失其中，在这种情况下学者们的社会良知尤其重要。我们希望杨小凯、朗咸平和刘姝威这样独立、偏执的学者专家能多起来！
越是有影响的专家学者，越该慎言慎行，不懂的东西不要发言，一知半解的事情更应三缄其口，以免混淆视听。只有科学论断才具有信服力、公信力，才会“一言九鼎”， 否则将“一言毁山” 。在分析批判房地产发展中种种弊端与负面现象时，过头的、片面的、甚至有些极端倾向的言论，都是是有害的，希望专家们努力摈弃。