2006年真的是住宅消费年吗？
符振彦
在预测2006年中国房地产市场形势研讨会上,有专家表示: 2006年政府将大力发展自住型普通住宅消费,并进一步改善中国房地产的供需结构, 2006年将是鼓励住宅消费年。同时专家们也告诫说，那些过去以满足奢侈型的住房要求和享受型住房要求的开发商，在2006年不一定能活下去。这一提法在业界引起了很大反响。也出现了各种不同的声音。在宏观调控中危机重重的开发商当然热烈欢迎，热情异常高涨，表示这将带动整个房地产市场走出困境，走出观望，向稳步回升阶段转变。而另外一些学者则表示鼓励住宅消费年不等于就是住宅消费年，最终还要看老百姓是否买账，购房者是否愿意拿出钱来买房。2006年仍是一个不确定的年份。所以，2006年是鼓励住宅消费年，而2006 年能不能成为住宅消费年则成了一个值得探讨的问题。
一、为什么说今年是鼓励住宅消费年？
陈淮：在２００６年的经济运行中，首先需要针对通货紧缩的可能性，以及产能过剩对经济产生的影响力。因此，扩大消费需求便成为２００６年经济运行中至关重要的政策着力点。在所有的扩大消费需求方面,也就是人们的消费构成中增长最快的对收入最敏感的是什么呢?是住房消费。鼓励普通住宅消费,特别是自住型普通住房消费,是写在中央经济工作会议文件里的。
而房地产是国民经济的绝对支柱产业，这个行业对上下游的关联作用特别大，你换房子以后，那么马上要装修，要买新家具，对制造业以及中断产品的拉动很大，盖房子，水泥钢材，各种建材显而易见对国民经济推动很大。
2005年年初我们面对的是房地产投资规模过大引起的原材料价格上涨，2006年我们面对基础产业产品产能过剩，对于这个区别，我们要强调的是，2006年鼓励住房消费，不是说是买房子都受鼓励，只是普通商品房的住房消费将受到政策鼓励，这个普通商品房里头还要刻意说明，是大力支持自住型的住房消费，我们很多媒体把这个自住型写成自助餐这个自助，不是，是自己住的住房消费将受到大力支持，我说的鼓励支持的词也都是在中央经济工作会中明确提出的，而且中央经济工作会明确还指出说，2006年和此后，房地产产业是国民经济的支柱产业，而且是重要支柱产业。理由就在于2006年扩大消费需求，特别是扩大住房需求，特别是鼓励老百姓自住型的普通商品房的住房需求，对平衡国民经济，实现稳定发展至关重要。扩大自住房的消费需求,已经变成了经济运行中至关重要的决策点， 因此2006年楼市宏观调控政策走向是鼓励住宅消费。
巴曙松：房地产市场确实也是国民经济中一个非常重要前向关联后向关联都很重要的一个产业，这么一个产业它的大起大落，对国民经济平稳增长也不好，所以我们可以看到，总体上跟整个宏观调控政策基调趋于平稳，强调稳定增长下的结构调整一样，比如说从地区上来说，可能排行前五个省的房地产开发占全国的比例可能接近一半，从产品结构看可能也是海鲜和家常菜、盒饭比例不一致，包括从金融服务也一样，也是银行贷款和其他的多元化融资渠道不一致，所以主要是结构问题。所以说，高端的这一部分是我们大家关注比较多的，因为通过推向市场和土地招、拍、挂，因此关注的比较多。但是我们不可能让中低收入阶层也通过市场这一部分来解决，得靠什么呢？可能高端的要依靠市场机制，到了中低端，这时候，政府比如地方政府应该承担更大责任，应该分层解决。
蔡金水：从目前看,虽然2006年经济发展形势整体较好,但也存在一些问题。除了资源环境"瓶颈"约束,国际竞争力加大,中小企业融资困难,农民收入增长缓慢等老问题外,还可能出现1998年那样较为严重的需求不足，2006年经济形势是不容乐观的。有关资料显示，在前几年经济高涨中所形成的新增产能又达到了前所未有的规模。这就意味着，我们即将面临的产能过剩局面之严峻也将是前所未有的。在中国承诺控制出口过快增长的情况下，企业利润的下降速度也许同样会前所未有！如果外贸下来了,投资又出现了相应的下滑,那么经济就有可能出现问题,在这种情况下,房地产业作为产业链中延伸较长的产业,其带动内需的作用将再次被重视。 最近,国家统计局于2006年2月8日又公布了三个房地产数据，揭示了一个问题———我国正面临着潜在的住房过剩风险。数据显示，2005年前11个月，在我国的房地产本年购置土地面积中，未完成开发土地面积达16706.7万平方米，占同期本年购置土地面积的53.8%。按照我国开发房地产的用地速度，这近1.7亿平方米的土地还能满足1年多的开发需要。2005年前11个月，我国房屋施工面积高达14.9亿平方米，而房屋建筑面积竣工率仅为18.8%，这意味着，商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多。全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。而北京市截至2005年底，全市空置商品房面积为1374.2万平方米，同比增长31.6％，约占全国的1/10。按北京现人均25平方米住房算，可居住50多万人，相当惊人，但是,这个数字仍是大大缩小，很不完全的。还只是按照建设部、统计局规定的口径，只统计了房地产商自报的他们所建的房子中已竣工验收未卖出去的部分，不包括烂尾楼、建成未验收、卖出无人住的部分，更不是全社会所有单位个人开发商全部建成房屋中的全部空置房数字。所以并不完整。根据1996———2004年国家统计局统计公报, 1996———2004年我国商品房竣工面积共 242166.91万平方米；销售面积共181941.74万平方米，按此计算，即使不算1996年以前和2005年新增加未统计的数字，已竣工未销售出去的商品房也有6.02亿平方米。即使扣除其中不可销售的配套面积,至少也有4、5亿平方米。这其中有很大一部分未计入公布的空置房面积，因此受到质疑。近期又统计1992年以来北京历年竣工的住宅面积与销售面积：1992年到2005年13年间，北京竣工的住宅总面积为19786.2万平方米，其间销售的面积为12787.2万平方米，两相扣减，要差6999万平方米。如果说空置面积仅1300多万平方米，那么剩下的5600多万平方米房屋又到哪里去了？莫非从人间蒸发了？如果不是，那么这些房屋就在开发商手里，根本就没有卖出去。
从以上几个方面看，2006年我国将面临着产能过剩、出口受阻、需求不足、居民储蓄率过高，积压在开发商手中的商品房空置面积过大等严峻情况，因此有关方面想要通过鼓励住宅消费，启动内需，以摆脱这种情况,是可以理解的。
宫萍：从“十一五”规划来看，2006年国家要大力促进经济增长，但是要想促进经济快速增长主要依靠增加需求拉动，而鼓励住宅消费无疑是最有效的拉动需求的方式。住宅需求量的增加，迫切需要增加房屋的供给量，而开发房屋与之又带来建筑、装饰、物业等相关行业的发展，促进国家经济的迅速增长。
曹一勇：我个人不赞成这种说法，原因以下几点：
第一、2006年为住宅消费年的出处是建设部研究中心主任陈淮再一次房地产会上提出的概念。但他的真实内涵应该是鼓励普通住宅的消费，如果这个命题成立的话应该明确为2006年鼓励普通消费住宅年。
第二、从地产开发与市场需求的关系来讲，2005年初开始施行的房地产宏观控制是一个有目的和有意义的宏观举措，到目前已初见成效，而事隔不到一年如果又发布鼓励住宅消费的话，普通老百姓及易产生误解，容易造成市场的又一轮混乱和误导。所以官方在房地产宏观调控初见成效的情况下，我相信会有计划和步骤的松绑，使之最终回归到市场需求的理性轨道，从而有利于房地产业健康发展和良性健康的消费。
第三、房地产业投资周期长资金回笼缓慢，因此如果2005年是对该产业进行宏观控制的一年那么06年又定义为鼓励消费年，明显与地产业开发周期不相符。我们可以把眼光放的更远一些，未来15年中国将有3－4亿非城镇人口转移到城市，城市化率由目前的40％提高到75％左右，这就预示着庞大的建设开发量。所以无论你鼓励消费与否房地产业作为中国经济的支柱产业的地位是不可动摇的。
第四、2006年目前还不能确定为住宅消费年还有一个重要的原因就是其相关的鼓励政策没有出现。
综上所述，我认为政府部门不会简单的定义2006年为住宅消费年的结论。而从经济角度鼓励内需的意义来讲，住宅消费是扩大内需的主要手段之一，对平衡国民经济，宏观稳定发展至关重要，所以长远来讲，住宅消费尤其是普通住宅（或称之为自住型住宅）消费是政府鼓励和支持的，所以这也是地产开发商应密切关注和高度重视的问题，也是其发展的机遇之一。
白林：初看这些“业内人士”的观点，简直如坠五里雾中：尚未走过的２００５年对住宅的整体政策尚是控制需求，怎么２００６年就突然要变为鼓励消费？国家今年出台的那么多调控房地产市场的政策，难道到2006年就要尽数“作废”吗？一些事实表明，2005年以来的调控仅仅是取得了一些局部的和初步的效果，譬如某些地方的房价涨幅还非常大或者是“阴涨”，因而所有调控政策还远未完成使命———甚至尚需进一步完善和加大力度，无论如何“刹车”都是根本不可能的。在如此背景下却断言政府将会把政策变向“鼓励住宅消费”，那么是不是在说：国家对房地产市场的宏观调控从一开始就是不应该的？
从目前的经济形势看，“扩大内需”的确是个非常有力的理由。然而，仅有这么一条理由，就可以断言政府要对住房由“控制需求”立即变向为“鼓励消费”，怎么看也有些牵强。当前情况下，住房需求上升，其余方面的需求是不是会受到更多抑制呢？因而内需能否扩大还是未知数。而从“扩大内需”到“鼓励消费”这一逻辑，更是让人立即想起学者易宪容在去年７月就已经发出的警告：“谨防房地产要挟整个国内经济！
编辑感言：鼓励住宅消费的提法，应该是一个良好的初衷，但是一个产业用一个简单的提法概括，是不能表述完整的，因此，理解不同，解释不同，不足为奇，重要的是如何过好着一年。
二、哪些因素将会影响住宅消费？
巴曙松：有很多鼓励的因素，其中最关键的因素是金融，无论是开发商还是消费者，从消费者来说，他获得他自住用房的，比较健康的，风险程度比较低的这一部分应该成为银行支持的重点，我看到一些银行，我调研发现，它开始对不同的市场，给出自己重点服务的区间，比如有的银行说，我只给六千到八千块钱的一个平方的这一部分中间的贷款，我的定位就是这样，比如在北京，这一部分主要是自住的，而且整个比较健康，银行开始主动用自己的资金资源挑选好的健康的项目，这本身也是约束这个市场发展的。
陈淮：2005年我们在宏观调控中取得的成效应当说是非常明显的，我们的调控是四个目标，第一个是房地产投资规模过大，造成经济可能出现过热的趋势，2005年应该说宏观调控是稳定运行的状态，并没有出现通货膨胀，与这个领域的调控密不可分。
第二个调整供给结构，各地要大量提供经济适用房，中低档普通住房，以及要完善住房保障体系，援助那些困难和特困群体。
如果说供给结构，（用海鲜与盒饭打个比喻），不够大多数人还是吃家常菜和盒饭的人，现在满大街都是开的海鲜馆，很可能人们就被迫去买那些高价的海鲜，而实际上这和他们的消费能力不相称，也和社会的实际需要不相符合。
第三个调控的目标是抑制房价过快上涨，这个目标我们从统计数据中已经可以明确的看到，从政策出台之后，房价的上涨速度和此前相比已经明显降低了。
第四条是规范市场经济秩序，打击那些违法乱纪，导致市场经济秩序混乱的不法行为。
供给结构存在着严重问题。这不是我说的，也是温总理明确无误说的，也是所有政策文件中表达非常清楚的一条，应该说主要的问题是供给结构存在着严重问题，这不仅仅是供和求能够相互衔接的问题，而且关系到社会资源的优化利用和资源在穷人与富人之间分配关系的公平问题，如果单纯依靠市场机制的竞争，我们所能供给的资源就会有限被富人占有，因为我不可能给全社会的人在一年之内同时盖这么多的房子，那么谁出价高，谁就有限获得了资源，政策调控的目的就是让最需要改善住房条件的特困群体、困难群体和中等偏下收入群体，以及正常消费住房的中等收入阶层，优先获得优先的资源，调整供给结构以及宏观调控的目标之一就是如此。
宫萍：影响住宅消费的主要因素是：1）房屋价格；2）消费者收入水平。
蔡金水：从2005年看，我国国内生产总值（GDP）为22257亿美元，全年进出口总额14221亿美元，外贸依存度为64%，举世无双，非常危险。因此，从十年前开始，启动内需，向消费拉动型增长模式改变就已经成为中国的梦想。但现实情况是，若采用修正后的GDP进行计算，中国居民的消费占GDP的比重从1995年的65％降到了2005年的50％。家庭收入在GDP中所占比重则很低（只有56％），同时，中国家庭储蓄率却高达30-40％，说明中国老百姓不敢花钱，消费疲软，消费水平很低。城镇消费需求增长乏力，农村市场启而不动。为什么呢？中国消费相对疲软的原因有很多，但主要是农民和城镇职工收入低，与飞速增长的生活负担不适应。现在很多人都感觉到生活负担越来越沉重。因为有几类大宗且都要消费的商品价格呈几倍甚至几十倍的增长，比如教育、医疗、住房、养老等。统计数据表明，在我国市场物价连续下降的同时，垄断行业的价格却居高不下，甚至是大幅度上涨。中国的房价收入比过高。房价收入比(即一套住宅的总价与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1,联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1,日本则是4∶1。而在我国，这个比例大约是10∶1~15∶1。一个家庭倾一生积蓄都不一定能买得起一套房子，在这种情况下，即使居民有强烈的改善居住条件买房的愿望，除了富裕阶层，又有多少人真敢倾一生积蓄买房呢？
另外，与高储蓄现象形成鲜明反差的，就是近些年开始出现的居民高负债现象：一是如果将居民的债务考虑进去，目前的高储蓄现象将会大打折扣，甚至使得我们可以从中看到一种“消费疲软”与“消费过度”并存的现象；而造成居民高负债现象的主要原因就是贷款购房。如果我们再鼓励住宅消费，又会造成多少居民高负债和银行呆坏账？因此，为了推动消费，政府需要提高家庭收入，降低房价，使房价与绝大多数居民的家庭收入相适应，否则，鼓励住宅消费就是一句空话。
还有，当前房地产的投资规模仍然偏大，占用土地仍然过多，2006年,宏观调控还会继续,因为政策要保持连续性,而且房地产的调整才刚刚开始。一旦开始,会持续一段时间。指望它立即复苏或景气高涨是不现实的,这是一种内在的发展过程。中央已决定，2006年房地产调控政策仍不能放松。2005年12月29日，温家宝总理在中央农村工作会议上的讲话中指出：“我们要长期坚持最严格的土地管理制度，严格控制建设用地的占用规模，加强土地管理，加强宏观调控，在土地问题上，我们决不能犯历史性的错误。”建设部将在2006年继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施，控制房地产投资规模，切实稳定住房价格。鼓励居民通过租赁等方式解决住房问题，同时将有计划地扩大廉租住房制度覆盖面，积极稳妥地开展以货币补贴为主解决低收入家庭住房问题的试点工作。遏制炒房，将落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。继续合理控制城镇房屋拆迁规模。完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁管理规范化。应该说，这些宏观调控政策与刺激住房消费并不一致。
因此，有人说：想要通过鼓励住宅消费，启动内需的良好愿望变成现实恐怕还有相当大的困难需要解决。
白林：此消息中最有“嚼头”的，是“业内人士”所举“鼓励住宅消费”的措施：除了促进收入增长的办法，“在住房信贷方面，政府会有更多的鼓励”。这让人觉得滑稽，不禁哑然失笑：首先，住房信贷政策是否变化，建设部及房地产“业内人士”并无发言权，何以如此自信？其次更重要的是：为什么对房价涨跌的问题避而不谈呢？众所周知，要鼓励某种商品的消费，价格因素是最关键的而且也是见效最快的，这些经济界的饱学之士怎么竟然会忽略了这一点呢？
特别是，此次的“鼓励住宅消费”，据称主要是大力鼓励普通商品房的消费”。而大家知道，从房地产商的代言人任志强先生开始，已经有许多房地产商坦言“只愿意为富人造房子”有媒体就曝光了三位京城著名地产商这样的“自白”：“给富人盖房子，比给穷人盖房子对社会贡献大。”但是，从“富人房”到“普通商品房”，价格理应有个较大的变化啊，“业内人士”们为什么不顺便强调一下这个区别，给“普通商品房”的消费者们一点信心？
想促销某种产品却又避谈价格，这般怪异景象或许只有在中国的房市才能发生。这显示，有关“业内人士”或许根本不愿意触及影响当前房市健康发展的根本———房价过高问题。
编辑感言：目前,制约普通居民大量购买住房消费的一个重要因素是房价偏高. 但是, 一个房价下跌的市场, 也不可能吸引大量居民购房. 因此, 中央的意图是保持全国房价总体稳定, 打压房价过快上涨; 同时, 加大非完全市场价的经济适用房建设, 以此来符合普通居民的购买力, 扩大住宅消费。
三、住宅消费年给开发商带来什么？
陈淮：2006年将是鼓励住房消费年，但是这个住房消费指的是鼓励普通商品房消费，而且是在普通商品房里鼓励和支持自住型的商品房消费。我们在2005年和2006年这一个短期转折过程中，“十五”计划和“十一五”规划的中期转折过程中面对的一个具体形势就是，继续保持适度的国民经济增长规模和总供给总需求之间平衡关系，有可能出现一定的供大于求的危险，通货紧缩卷土重来不是不可能，需求的扩张可能是实现2006年国民经济稳定运行的关键，怎么扩张供给不是最重要的，扩大消费需求变成了关键。
在扩张消费需求中对上下游产业带动作用最大的，仍然是住宅住房消费，所以2006年的经济政策中，扩大内需将是引人注目的重点，扩大内需中鼓励住房消费是扩大内需里面的核心部分之一，但是这个鼓励住房消费将是鼓励普通商品房消费为主，而不是鼓励高端住宅。在普通商品房里头鼓励自住型的消费。我想我已经把2006年的基本政策走势说清楚了。
我补充一条，适应市场需要的不一定能活下来。那些过去以满足奢侈型的住房要求和享受型住房要求的开发商，在2006年你不一定能活下去，你2005年卖得好极了，昂贵的别墅，2006年这种住房的需求可能要出台相应的政策，不仅是土地供给上，而且持有这种房产，你可能要付很高的，每年住你得上税，那么还有人买吗？这种措施从2005年延续而来的不仅不变，还要继续加强，这都是鼓励老百姓购买相应住房的相应政策体系。
王振平：中档价位的商品房必将成为２００６年北京楼市最受消费者追捧的类型。今年，中档价位的商品房的供需矛盾会比较突出，甚至有可能今年的涨幅会超出人们的想象。虽然远郊区县的房子可能很便宜，但位置太远，品质较低，并非人们购房的理想选择。而高档商品房的供需矛盾不大，可以说已经达到相应的平衡，不会成为众人追捧的对象。
北京是一个移民城市，是政治、经济、文化，甚至金融中心，它对新型移民的吸引力是其他城市无法比拟的，而购买力较强的金领阶层基本上已经完成了置业及居住升级，白领和中产阶级将成为未来京城的购房主力。他们不是富豪，他们的收入水平决定了能拿出来买房的钱是有限的，购买中档房是他们的最佳选择，所以中档房的购买力会非常强劲。
北京的中档房会在竞争中不断升级，楼盘的性价比会越来越高。比如位于西南四环内花乡板块的鸿业兴园，自２００５年５月７日开盘以来，正式签约１０００套，回款５亿元，销售均价也从刚入市时４５００元／平方米，涨到如今５８００元／平方米，引起了京城购房者的高度关注与好评，成为京城楼市中的一匹黑马。鸿业兴园虽然是一个中档楼盘，但它的规划、设计，包括用的建筑材料，选的配套设施，与其他每平方米８０００元左右的项目相比，一点都不差。比如窗户用的是断桥铝合金，保温性能比塑钢好，既不变色，也不变形，壁挂炉选用全球最好的德国威能集团，一般都是每平方米卖七八千元的项目才用。
有的客户可能会有疑问，你们用这么好的材料，每平方米只卖五六千元，你们是怎么做的？其实控制成本和产品品质并不矛盾，房地产的开发成本包括推广、材料、管理人员等等，甚至还有财务成本，我们在房地产开发的各个环节都严格控制成本。就拿销售来说，鸿业兴园没有像别的项目那样铺天盖地做广告，因为这些钱都是要计入成本的，广告做的少一点，项目性价比就会提高一些。还有我们的材料严格进行招投标，在价格相当的情况下，肯定用质量最好的。中档房若想在品质上有所突破，就必须向管理要效益，切切实实把房子做好。
蔡金水：近两年来，中央对房地产的一系列宏观调控政策，严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制，开发商融资难度加大，房地产景气指数已下降到101点，接近不景气的100点以下。开发商整合速度加快，有媒体预计90%的开发商和房产中介公司将退出房地产市场。让开发商感到惊心动魄。而这次鼓励住宅消费，2006年是住宅消费年的提法无疑给了开发商一针强心剂，让开发商欣喜若狂。
宫萍：1）鼓励住宅消费，消费者需求增加，开发商的房屋成交量增加，利润会提高；
2）鼓励住宅消费，主要是鼓励自住型居住需求，这要求开发商要改变房屋供给结构，多建筑一些在普通老百姓经济承受能力范围内的中低价房屋，无疑是对开发商提出新的要求。
巴曙松：2005年的这些调控措施可以看成是整个房地产行业的体检，它不是说是停止，是体检，你出现哪些问题，因为这个行业我们从真正的房地产市场，从它开始，比如从银行开始提供信贷支持和快速成长，一直处于上升的趋势，它还没有经历过完整的周期波动的检验，一个行业没有经历过周期波动检验，只是快速的成长，不会是一个很成熟的健康行业，所以现在2005年比如紧缩和调控，它能够给这个行业一个自我完善、自我反思、自我调整的过程，我们现在房地产商的数目从最开始一万家两万家增加到五万家，多数房地产公司成立的时间就是三四年、四五年，所以经过这一轮的调整和紧缩，考验它开发的质量、融资的能力、质量的控制，对政策的把握，经过这个调整之后，我们叫“剩者为王”，不是胜利的胜，是剩下的剩，我们叫“剩者为王”。
白林：人们已经知道，当前一些房地产企业已经初遇“严冬”：一些城市的房屋空置率居高不下，一些房地产商正为房子销售不畅，度日如年。其实这些结果，与其说是国家宏观调控的效果，毋宁说是房价畸高骑虎难下之后的一种必然。如此背景下，怎能想救市而不让利？
编辑感言：在鼓励住宅消费的一年，可以说也是开发商激烈竞争的一个年头，与其说“胜”者为王到真的不如说“剩”者为王。
四、鼓励住宅消费可否带火二手房市场？
宫萍：肯定能带火二手房交易市场。
国家提出的鼓励住宅消费，主要是想解决目前房地产市场发展中存在的矛盾，鼓励为住而买房，进一步抑制投资性购房。而对于真正有居住需求的购房者而言，他们一般收入水平属中等偏下水平，手中无过多积蓄，对于购买房屋的经济承受能力较低，而从目前市场情况来看，一手房价格过高，动辄四五千、六七千/平方米，还有地段好、配套好的房屋都超过万元/平方米，远远超出了普通购房需求者的承受能力，而此时，二手房的优势凸显，二手房价格低、小区成熟度较高，可以很好地满足消费者购房自住的需求。因此，可以说鼓励住宅消费势必会带火二手房市场。
蔡金水：鼓励住房消费，绝对不是鼓励老百姓大张旗鼓去买房子，多买房子，买新房子，买大房子，这个鼓励的含义不是这样的含义，是鼓励在力所能及的情况下，适时、适度的改善自己的居住条件，这就包括一部分有条件的人买新房子，买和自己消费能力相对应的，而不是出于某种投机，指望在这上头发财，赚大钱的炒作行为的购房。适度改善，还要很大的扩张二级市场和三级市场，就是租赁市场，通过把全社会的资源动员起来，来满足老百姓的住房需求和改善的要求。
这就是说，政府的态度是鼓励适度住房消费，要扩张二手房市场和租赁市场，北京市房地产二、三级市场的配套政策已出台启动，以促进存量房上市交易。并将进一步简化“二手房”交易过户手续，加快过户速度，鼓励人们“卖旧买新”、“置业升级”，以及出售城区的旧房向郊区卫星城迁移。经济适用房、廉租屋要租售并举，连小户型二手房也买不起的则低价租给他们,以满足不同层次家庭的住房需要.应该说，这些政策有利于搞活房地产二、三级市场。二手民宅以其总价低、户型紧凑、地段优越，物业配套完善、现房现卖等优势备受京城百姓青睐，二手商品住房成交量增幅已大于购买新房的增幅。
但是当前房地产中介行业存在很多问题，经营不规范,乱收费、不正当竞争胜过正当竞争，经纪活动混乱，造成了很多问题,老百姓非常不满意。房地产中介已成为投诉新热点。因此房地产中介市场应该进一步规范，加强诚信自律。加大正当竞争力度，提高准入门槛，优胜劣汰，使老百姓放心满意，才能使房地产二、三级市场真正火起来。
编辑感言：不可忽视的二手房市场，在这一年里应该更加规范，更加走向成熟。
五、鼓励住宅消费，房地产市场前景如何？为什么？
宫萍：根据“十一五”规划，城市居民人均建筑面积要达到30平方米，今后每年将新增二十多亿平方米的需求量，面对如此巨大的需求量，要想完全满足这部分消费者的需求，都让老百姓住上符合人均面积标准的房屋，不是一年、二年就可以解决的，它需要一个长期的过程。可以看出我国鼓励住宅消费的任务非常艰巨，其未来房地产市场发展前景一片光明。
蔡金水：从当前各级政府的意见看，是希望通过鼓励住宅消费，启动内需，解决国民经济中出现的一些问题，但确实面临很多深层次的矛盾，良好的愿望变成现实恐怕还有相当大的困难需要解决。最关键的是政府需要采取措施，缩小贫富差距，提高低收入家庭的收入，降低房价，使房价与绝大多数居民的家庭收入相适应，让老百姓买得起房子，才能启动住房消费。而一些政府部门和开发商却并不愿意看到房子降价，顶多想做到房价涨幅小一点，但仍在宣传房价仍要涨，而现在有钱的人都早已买了房，政府要大力发展的自住型普通住宅消费，需要买房的都是中低收入家庭。而按照现在的房价，中低收入家庭顶多买得起经济适用房。如果不能解决高房价与低收入的矛盾，鼓励住宅消费的前景就并不看好。这就要求我们的政府官员要有很高的智慧去解决其中的矛盾。我们也希望政府能够有智慧解决其中的矛盾。
编辑感言：总体来讲，房地产开发就是为了住宅消费，所以，鼓励住宅消费更应该确定其意义为房地产市场的更加规范。
编后：
关于2006年是鼓励住房消费年，多少定下了2006年的政策走势和取向，这里的住宅消费是指普通商品房消费，尤其是自住性的商品房消费，此外，2005年的宏观调控导致房产投机者基本绝迹、不成熟的投资者也大多退出市场，在这种情况下，2006年有望取得好成绩的商品住宅将是那些与动迁、首次置业和改良型置业等刚性需求相匹配的楼盘。房地产的属性至少80%应该是自住，20%是投资和保值性属性，其中套利属性在任何时候都要严格限制在5%以内。
2006年在争论与现实当中行进着。最终将是事实胜于雄辩。房地产开发商任重而道远。