未来几年，房地产行业将进入“后调控时代”，房地产行业的暴利时代即将终结并最终将加速行业内洗牌。在此背景下，我们更看好“小而美”的上市公司，建议关注房地产市场走势稳健地区、以中高档住宅项目为主的区域性龙头房地产开发公司，以及受“资产重估增值”利好影响的持有物业型公司。
“后调控时代”凸显区域竞争优势
“后调控时代”的主要特征是:行业景气度持续走低，房价出现了滞涨和下跌；土地出让的招拍挂原则和限量供应方式，抬高了开发商土地成本；银行加息和浮动利率政策，房地产税收方面的严管和新征，增加了市场交易成本；在房价日趋走低的预期下，消费者将日渐成熟和理性，对房地产产品需求将追求多元化、个性化、时尚化。
在“后调控时代”，评价房地产上市公司的指标有:产品定价能力、融资能力、持续经营能力、盈利增长能力。在未来几年的政策调控下，房地产行业的暴利时代即将终结并最终将加速行业内洗牌。
由于房地产市场存在着客户需求差异、区域性差异、产品结构性差异，项目过多、分布区域“战线”过长往往是服务管理不到位、产品结构单一、资金链断裂的诱因。因此，我们认为，项目分布广、资产规模大不是在“后调控时代”致胜的决定因素，而在某一区域内处于强势地位的上市公司往往具有更强的竞争优势。
房地产金融时代来临
在“后调控时代”，房地产投融资将成为产业链中的关键环节。随着行业调控作用的不断显现，土地取得市场化、取消期房销售预期增大以及不断绷紧的“资金链”，使得房地产行业的核心资源将由“土地”转变为“资本”，产业链的核心环节将是“资本运作”而不是“建造开发”。上市公司关注重点将由开发环节、中介环节、流通环节转向上游的融资环节。
在“后调控时代”，政策调控与行业整合将加快房地产金融时代的来临，房地产投融资将成为产业链中的关键环节。房地产上市公司信奉的“现金为王”将直接体现为公司的融资能力直接关系着经营的成败。我们预计，今后房地产上市公司的融资节奏与股本稀释速度将会加快，同时“强强联手、强弱合并”等兼并重组将会成为行业的主流。另外，采取房地产信托基金融资方式以及直接吸引外资入股等也将会愈演愈烈。
区域性市场将持续走强
我们认为:与长三角主要城市相比，珠三角及京津地区主要城市房地产市场具有较强的“比较优势”，特别是在今年下半年以来的房地产“政策降温”下，广州、深圳、珠海、北京、天津等城市房地产市场依旧“不温不火”地稳步走强。
² 一是珠三角地区房地产市场化程度较高，目前房价相对合理。另外，该地区房价累计涨幅较小，价格相对较合理。相比之下，广州、珠海、深圳等城市的人均GDP以及人均可支配收入却始终在全国名列前茅，房价收入比相对上海、杭州等城市处于较低水平，显示该地区房价处于基本合理区间，房价泡沫较少。
² 二是北京、天津等地将受益于独特的地域优势及利好影响。2005年以来，北京住宅供应量由于土地供应面积的减少而呈现增速放缓，而一次置业及二次投资引发的购房需求却不断增大，房价呈现稳步上升趋势。另外，与长三角主要城市相比，目前北京的房价收入比依然较低，而且在2008年北京奥运会等利好因素刺激下，北京地区房地产市场稳步走强已成定局。
关注区域性行业龙头
在“后调控时代”的背景下，在面临土地成本抬高、融资难度加大、客户需求提升、服务功能细分、区域性市场差异等困难时，“大而全”的上市公司并不及“小而美”的上市公司有优势。
目前，国内房地产行业集中度非常低，目前市场份额占比最高的公司还不到1％。我们建议不应以资产规模、项目分布作为衡量上市公司好坏的首要标准。因为土地储备分布的区域与公司利润的增长没有绝对关系，却与公司的管理水平、风险控制、融资能力有一定关系。
我们以“小而美”的观点提出两个投资建议:一是建议关注房地产市场走势稳健地区、以非高档住宅项目为主的区域性龙头上市公司；二是建议关注因房地产行业会计准则调整而出现的“资产重估增值”机会。
06年房地产业业绩翻番的个股
阳光股份以经营中高档精品住宅项目为主，配套商业为辅的房地产开发公司，主要专注于北京的中高档房地产市场。公司具有一定品牌实力，项目盈利能力较强。目前公司在北京中高端房地产消费群体中已树立了“精品阳光”的房地产开发品牌形象。
金融街由于公司金融街区域的项目将会在2006、2007年度集中结算，其经营业绩将会出现较大幅度增长。2007年后，公司业绩将主要依靠异地房地产项目的结算收入以及自留物业租赁收入，而物业租赁收入将会成为公司利润增长的主要基础。如果2006年房地产行业会计准则调整，公司将是“资产重估增值”概念的主要受益者。
天房发展由于天津近年来滨海新区、奥运会分会场建设以及旧房改造项目加大的推动，天津房地产市场逐渐走强，市场需求及成交价格出现“双上升”，从而带动了区域内房地产上市公司业绩的提升。公司拥有较丰富的低成本土地储备。现有土地足够公司4－5年的开发，而且今后公司将通过市场化方式取得土地，由于在资金上有当地银行的贷款扶持，土地储备丰富将是公司未来发展的又一经营优势。
栖霞建设公司目前项目主要集中于江苏省的南京、苏州、无锡等城市，未来发展战略为“围绕江苏省，布局长三角”。公司未来两年业绩增长可以持续，估值在地产行业中处于较低水平。