●商业地产吹响中国摩尔号角
日前，世界最大的单体商业建筑金源时代购物中心传出外立面全部完成的消息。紧接着，居然之家金源MALL店又率先吹响了试营业的号角，MALL（音译"摩尔"）的脚步正在一步步逼近！
被喻为2004年最大商业事件--68万平方米的金源摩尔的开业，对于商业地产来说，到底是改良，还是颠覆？一时间，摩尔受到业界极大关注。中国人民大学博士生导师黄国雄认为，SHOPPINGMALL这种新兴的商业地产，造就了一种新的生活形态和环境，能够给人们带来多功能、全方位的购物生活形态。"摩尔"的出现对于北京现代化国际大都市的建设具有非常重要的意义。摩尔是对零售业的挑战，更是对商业地产单体建筑的挑战。
据了解，我国零售业现在还是以百货商场、超市以及小店铺为主。这些模式目前仅仅停留在购物这一简单的层次上面。现代人在紧张忙碌的工作之余，要求购物不仅方便，而且能够节省时间，并充分享受其中的乐趣，此点在传统的零售模式中已经难以得到满足。对此，北京市商委在"十五"规划中明确提出，要在北京东南西北四个方向建设四个大型摩尔。
虽然摩尔在商业地产界及零售业界产生巨大影响，但在中国能否发展摩尔仍存在两种截然不同的观点：一种观点认为在中国根本不适合发展"摩尔"；另一种观点表示面对巨大的市场应该抓住机遇开展"摩尔"，同时专家表示不可盲目发展。认为适合发展"摩尔"的人认为，虽然美国购物中心的兴起是基于1万美元的人均收入，如果单纯看购物数字，的确显现的国民消费能力存在差距。但如果把休闲、运动等项目涵盖进来的话，中国内陆消费能力的绝对数字可能要高出许多。特别是在沿海发达地区和人口稠密的中心城市，应该说购物中心有良好的发展前景。而认为不适合发展摩尔购物中心的人表示，国内发展摩尔的时机尚不成熟。其观点为内地的经济发展水平比美国落后太多，居民的购买力有限；内地的私车拥有量太低，不符合建设摩尔的要求。
针对以上两个论点，有关专家指出：中国在发展摩尔时，应学习欧美的成功经验，但更应该借鉴菲律宾等东南亚国家的发展经验，尤其是菲律宾SMSUPERMALL集团连锁摩尔的成功经验（SMSUPERMALL集团多次获得欧美财经杂志颁发的最佳管理奖）。中国连锁经营协会裴亮秘书长对于摩尔则提出了两点建议：一是成功引进商家和品牌最为关键；二是庞大的机构必须管理到位。
●商业地产投资应警惕走入误区
在国外同行看来，项目前期进行的详细、充分、科学的市场调研数据，对下一步的市场定位、商业规划以及合理的规模体量的估算等提供了准确而量化的分析数据。可是，最近两年以来在国内雨后春笋般出现的ShoppingMall项目，很多是在没有对消费区域、消费群体、消费能力等诸多方面进行认真调研、分析的情况下，盲目追求大的规模，有些项目的商业总建筑面积高达50万、60万平米，甚至更大，导致了项目的商业招商难度加大，其中有些项目的招商比例尚未达到50%。
国外商业中心在挑选零售商时都有非常严格的挑选标准，这一点从MAPIC展览会中商业奥斯卡大奖的评选即可见一斑：由商业地产领域中各行业最具代表的公司首脑组成的专家评审团，从设计的原创理念、店铺发展的规模数量、发展形式、选址的多样化、创新水平、受欢迎程度等诸多方面考察，最终评出年度最优秀的零售商，以鼓励他们在行业中的突出贡献。而国内商业中心在招商过程中，不考虑零售商的质量，没有严格的筛选标准，致使店铺良莠不齐，最终导致商业中心开业运营后发生店主纷纷退铺等事件。
对于商业地产投资人来说，商业地产项目不是按照自己的意愿建起来就直接销售出去的模式，而是一个专业的开发、运作及经营管理过程。从项目一开始到不同阶段生产出的产品，不论是市场调查报告、规划方案，还是建筑主体本身都需要具有专业知识、丰富经验、资源整合能力以及高尚职业道德的专业公司参与，才能保证项目最终的成功。这样既能为投资人带来巨大的经济效益，也能为公众创造应有的社会效益。
●商业地产投资商铺乱象初现
乱象的主要表现：用住宅开发手法做商业地产。2003年开始，商业地产开发在国内形成一股热潮，天南地北、大中小城市都有大大小小的Mall在规划。如今，大部分项目已上马，少量投入使用。与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。
我们的商业地产开发主体多是住宅开发商转向，受开发经验与资金实力所限，大多数都选择了与住宅开发相同的模式--先盖好房，然后分割成不同面积出售产权甚至卖期权。在这个过程中，很多企业对商业面积后期运营不加考虑，少数愿意多承担些责任的实行1～3年的固定租金回租帮助买家养铺、营造商业氛围。如此开发的不良后果随着这类项目的交付使用而暴露出来，如长春、济南万达商业广场业主因铺面出租不畅而引起的纠纷。当然，这里面也同样暴露出国内投资者的不成熟。对商业房产的投资期待缺乏必要的心理准备，不了解商业物业投资的规律，对风险估计不足，更没有做中长期投资的打算。
其实，面对国内开发商一窝蜂似的扑向商业地产开发，国内最早涉足这一开发领域的广州中华广场投资商、香港昌盛集团董事长邹锡昌先生去年就在本报参与组织的商业与地产互动论坛上发出警告：没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！邹锡昌先生的演讲还在业界引发了一场关于"商业地产是暴利还是陷阱"的讨论。然而，挡不住眼前利益的诱惑，商业地产仍是趋之者众。很多业内人士忧心忡忡地指出，2004年到2005年，随着众多项目投入运营，很多分割产权出让的商业地产项目可能会出事，大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。
好在进入2004年，越来越多的商业地产项目开始按照这一物业形态国际通行的只租不售、开发商自己持有产权并承担后期运营工作的开发规则在运作。这方面的表率首推开发北京金源Mall的金源集团、及时做出调整的万达集团以及深圳金光华集团等等。金源Mall自开发之初即确立了自己持有物业产权、自主经营的开发模式。万达集团则是在两个项目出现问题、吸取教训的基础上决定对原有商业地产开发销售模式予以调整的。从金光华、世纪金源Mall、万达广场的运营模式看，国内商业地产主力地产商--购物中心Mall投资者的心态开始调整摆正，开始遵循国际商业地产运作的基本规律。这一方面得力于企业自有资金实力或融资能力的增强，一方面得力于国际经验的引入。
但是，由于商业地产在中国刚刚兴起，而产业生态链条相对较长且需要完善，后续问题还很多。首先是有成熟经验的招商团队缺乏，金光华的董事总经理邱志东反映，多数项目在高档奢侈品的招商上都感觉乏力；其次是商场经营管理团队少，人才稀缺，尤其是有管理Mall经验的团队与人才都很少。而招商与商场管理都是商业地产运作的重要环节，关乎项目的成败。邱志东也指出，如此现状其实也孕育着很大商机，可能催生出新的行业市场。
●我国商业地产隐含四大症结
一是地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不了解，许多地产商没有看到商业地产的开发与住宅开发的差别，直接套用比较熟悉的住宅开发模式，但商业地产要求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，不一定谁开发谁就经营，在国外还有专门的经营者。这些情况带来了巨大的投资风险；
二是大多数经营者希望开发的周期越短越好，不重视商业物业后续的管理和经营，结果出现销售时场面火爆，地产商赚了钱之后就走人，项目可能直线下滑，这是"非常危险的"。由于开发商往往不可能全部卖出去，因此一方面银行债务无法还清，同时也将经营风险转嫁给小业主，引发很多社会问题；
三是地产开发过度依赖银行贷款，不管是国有还是民营，自有资本的比例都偏低，项目中银行贷款的比例甚至高达八九成，投资回报期较长，一旦出现销售收入不高，或利润率下降的情况，将引发债务风险和银行坏账；
四是商业地产中还存在形象工程，不少地方政府对商业地产开发非常重视，一些地方政府甚至不顾当地经济发展，一味积极推动，容易使项目陷入招商难的尴尬境地。
●商业地产开发存在"盲目求大"
前不久，商务部在10个大中城市做调查显示，2003年1月到10月份，全国商业地产竣工面积大约是2000万平方米。我国对已经建成的54个ShoppingMall的面积进行测算，平均下来单个面积是十三四万平方米，而这个平均数字在国外只有两三万平方米，国外的社区型、邻里型的ShoppingMall仅1万平方米。说明我国的商业地产开发已经出现了比较严重的盲目求大的误区和苗头，而且非常明显。一些地方盲目建设大型商业设施，已经对中小商业设施带来压力，部分城市中心区出现了商业网点过于集中、经营错位的情况。而且随之引发了恶性商业竞争、噪音、环境污染、加重城市交通压力等一系列问题。
●商业地产急需“联盟型”整合
在很短的时间里，善于捕抓市场的部分开发商发现，区域经济的发展对商业地产的开发具有很大的拉动作用。一批商业项目"倒下"了，另外一批又乐此不疲地冲上来。业内人士指出，目前已经出现两大流派的商业地产开发模式：其一是以大连万达为主要代表的"地产＋商业"，这类开发商以开发住宅项目起家，以资金基础转战商业地产；另一是以深圳铜锣湾商业集团为首的"商业＋地产"，他们以商业零售业介入地产，在招商上面具有绝对优势。
中国的商业地产普通存在商业需求规划与地产开发信息不对称、商业后续经营责权不分、运营管理缺位等弊端，开发商、投资者以及经营者的利益在不同程度上都缺乏有效的保证，从而严重阻碍了商业地产的健康发展，因此市场迫切需要一种深度服务于商业地产、致力于解决商业地产后续经营问题的专业管理公司来规范市场以解除各参与方的后顾之忧。在这种情况下，中国商业地产运营联盟顺势产生，具有积极的意义，必将对商业地产产生巨大的推动作用。
●谁为产权式商铺投资高风险买单?
目前，在整个南京都市圈类似的投资项目如同雨后春笋，而且，开发商都宣称，"商铺的销售出奇的好"。以南京为例，该市众多的地产商铺皆售完告罄。大连万达新街口广场、天新商城、夫子庙大世界、江宁的同曦鸣城、中国女人街等众多"先售后租"的商业项目，在商铺招商时，皆打出了8%以上的高回报率。
最小的商铺仅2平米。据介绍，这个名叫三泰国际大厦的产权式商铺位于芜湖中山路步行街核心地段。该商铺总面积达25000平方米，被分割成5000个独立产权的铺位，最小的面积只有2.67平方米。据开发商安徽三泰集团相关负责人说，它的最大优势是由上海联华超市先经营，后出售产权，以降低投资者投资风险。世纪联华超市十多年一期的租赁合同，将保证每一位业主都能得到长期持续稳定的高额租金回报。业内人士指出，该商铺属于第二代产权式商铺，它是通过将商场分割成不同面积单位进行出售来获取开发利润。同时在保证业主每年一定的收益率的前提下，要求业主与发展商签订与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订租赁合同奠定基础。
"先售后租"把风险转嫁给业主？"一铺旺三代"的传统观念让众多市民选择投资商铺，而随着南京众多商业地产模式的商铺推出，很多投资者诱于"先售后租、售后包租"稳定的高回报率，倾囊而出。但专家的意见是，此种模式最无风险的应是管理者，而非业主："先售后租"只是把管理者的风险转嫁到业主身上，并非业主们所想像的是天上馅饼。据业内人士介绍，在楼书或广告中，开发商对"售房返租"的投资分析往往极具诱惑力。根据开发商的计算，在包租前一段时期，投资者基本上可以"以租养供"，但同时，商铺的高昂租价收益往往和投资者的贷款还款数惊人的吻合，这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。
投资没有"绝对零风险"。一位房地产业内人士指出，"售后包租"实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外，"先售后租"也并非像商家承诺的那样是"绝对的零风险"。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。