谢逸枫：中国式房价调控“屡调屡败”？
两会后2012年楼市进入“微调控”
提要：2012年3月14日，国务院总理温 家 宝会见中外记者并回答记者提问表示：“房地产市场改革的阻力相当大。我最近出于一种责任感，把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了“6条”调控措施，2005年又制定了“国八条”，2006年又制定了“国六条”。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”
中央调控不会放松 房价未合理回归
2011年11月6日，国务院总理 温 家保表示：“中央对房地产调控的根本目的是促进房地产市场长期、稳定、健康发展，将下调房价作为国家坚定的政策”。2011年12月9日，中共中央政治局会议公告指出：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。2011年12月12日-14日，中央经济工作会：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。2012年2月1日，国务院第六次全体会议上，温 家 宝重申巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。2012年3月5日，国务院总理 温 家保作《政府工作报告》上表示：“2012年中国房地产调控任务是继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”
2012年3月14日，国务院总理温 家 宝会见中外记者并回答记者提问表示：“调控有所效果。为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？有所进展。首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。2012年3月14日，国务院总理温 家 宝会见中外记者并回答记者提问表示：“住有其居并不意味着住者有其屋。对于房地产市场，我有个基本看法，那就是中国有13亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。”
2012年3月14日，国务院总理 温 家 宝会见中外记者并回答记者提问表示：“房价远远没有回到合理价位，调控不能放松。关于房地产市场发展，我有几个观点：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”
房价上涨最初本质源头究竟是什么？
其实，房价上涨本质源头是从朱 镕 基1998年的住房全面市场化政策开始。一是取消福利房分配制,住房分配货币化。二是金融市场开放。三是个人消费信贷放开。四是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让。五是历年住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨的基本动因。六是中国土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长。七是持续宽松的货币环境与低利率管制，持续地激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素。在货币大量发行，通胀率高企，实际利率为负的背景下，房价自然要高涨。
历年房地产调控，政府一次次犯错，结果2010年中国平均房价4724元，上涨5.9%，2011年平均房价5377元，上涨6.9%。今年政府报告对中国房地产调控指明“大方向”，但楼市调控具体怎么走势并未做明确说明。在对房地产调控的描述中，政府工作报告采用的描述性词语为“继续搞好”，而不是前面一直强调的“毫不动摇”。“毫不动摇”是刚性的词语，而“继续搞好”的提法要弱化和温和一些，或许代表了政府的态度，而这是否成为政策微调挪出了“空间”，不得而知。
因此，“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境。对“价格上涨过快”的宏观调控始终未能针对症结下药。住宅价格上涨过快，涨幅超过了人均收入增速，房价收入比和租售比高企，引发政府对“房地产泡沫”的担忧和对“民怨沸腾破坏稳定”的担忧。对房地产市场价格上涨过快现象进行调控显然是必要的，关键是要找准症结，对症下药。
房价上涨“越调越涨”的原因是制度改革不彻底，其中政府减肥（土地出让金和房地产税费下降）、税制改革（中央与地方财税分配制度要合理，收入分配制度不合理不公平，导致地方政府过分依赖房地产业，房地产税费和土地收入是政府财政收入主要来源的大头。收入分配上，中央占49%，地方政府占51%；支出上，中央仅占20%，地方政府占到80%）与金融（银行过于偏向央企国企大企业，而忽略对中小企业的扶持；商业地产基金未全面开发；信贷增长过快；货币政策过于宽松；商品房预售款和房地产项目资本金缺乏严格监督；外汇储备和热钱入市；负利率长期存在等）、资本（中国长期缺乏投资渠道；股市和证券及期货市场缺乏严格监管等）、资源垄断（土地制度未完善“招拍挂”；好资源被政府长期垄断；央企国企长期享受国家特殊优惠政策等）的制度。
调控“屡调屡败”根源何在？
回顾2010年-2011年国务院三轮房地产调控，可谓“十八般武器用尽，四限齐放，震荡楼市。”一是违反市场经济行政手段的歧视政策，全部一刀切。48市限购、40市限价、600多市限贷、20市限售。二是金融手段。三次加息，六次上调存款准备金率。提高个人住房房贷首付从20%提到30%，二套贷款首付比例从30%提到60%，提高公积金贷款首付比例从20%提到40%，第三套房贷全面停止，首套和二套房贷利率7折优惠取消，基准利率上调10%-20%；住宅土地抵押贷款停止。
三是税收手段，加大土地增值税清算和稽查，提高个人住房转让营业税，开征上海和重庆两城市房产税，讨论开征商品房暴利税和房屋空置税及资源税。四是市场手段，2011年1000万套保障房，2012年开工700万套，完工500万套，实际开工1800万套；打击捂盘惜售，清理小产权房和囤地；增加保障房和住宅土地供应；商品房预售款监督，《商品房销售明码标价规定》一房一价 ，签定保障性住房目标责任书和问责。五是土地手段。土地出让金首付提高到50%和打击囤地及空置用地。
我们可以清楚的看见政府的房地产政策调控基本特点:一是调控房价任务问题上升到政治任务问题。二是调控力度趋于最严厉化；三是调控周期的长期化和覆盖扩大化；四是调控手段越来越多“一刀切”的行政化；五是调控频率的高频率短时效化；六是出调控主体的多部门化；七是调控措施缺规划的机制化；八是调控方向的重保障，轻改善化；九是调控政策歧视的不公平的竞地价，限房价化；十是调控过于功利的增税赋，减供应；十一是调控态度的兴问责，缺乏自省精神化。十二是调控政策决心的不彻底化。
历年调控没有打击到要害,一是中国商品房预售制未彻底改革。二是中国土地制度本质未动摇。三是中国土地供应体系未实质变化。四是中国货币政策未全面调整。五是中国式垄断利益组织过多未改变。六是中国房地产项目资本金未大的上调。七是中国财税费收入分配制度未颠覆打破。八是中国GDP过分依赖投资拉动未转变。都是关呼到房地产调控能否奏效的决定因素，这也是决定调整财富分配与产业、经济结构能否成功的要素，同时更是决定着社会能否持续稳定的关键问题。
调控总趋势前紧后松 总方向差别化微调
两会后2012年房地产调控总体走势是“前紧后松”，房地产商上半年日子难过，下半年会有好日子，不过，永远不可能回到2009年的态势。”首先是房地产调控时间没有一次超过3年，这个是和经济发展的规律相关，调控超过三年，对实体经济和关联产业的影响就会比较大。其次是GDP增幅目标压低到7.5%，说明经济走势逐步放缓大局已定，今年国内外部形势发生了变化，欧洲、美国目前都不乐观，外需受影响，内需又缺乏动力。最后是2013年是中央领导换届，稳定大于一切。
今年全国两会透露出中央房地产调控态度和信号是“坚持房地产调控不动摇，促使房价合理回归”。以前是“房地产调控不放松，抑制房价过快上涨”。这两句话没有实质性的改变，也意味着今年房地产市场依然是从紧态势。当前房地产调控政策不会有新的太大变化。2012年调控不会过分继续收紧，政策不会加码。因此，两会后，2012年房地产调控总体趋势是前紧后松。
“两会后2012年房地产调控政策总体变化有四个方面：第一是围绕刚性需求、落实差别化个人首套住房信贷政策调整。面对楼市调控，刚需群体往往都被误伤，躺着也中枪。首付上调，房贷利率从7折升到基准利率，再到上浮5%至20%不等，三次加息，这都让首次置业者购房成本进一步升高。部分城市甚至出台一些购房门槛政策，在抑制投资投机性需求的同时也抑制了首次置业者的需求。第二是关于土地出让、房产税等深层次制度的改革。
2000—2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。譬如扩大房产税开征扩大城市和房屋空置税及商品房暴利税的讨论。第三是关于今年保障房完工400万套和开工700万套的政策落实。如何完善保障房融资渠道和完成今年任务。第四是关于下调存款准备金率和开发贷款及房地产企业融资贷款放松的变化。
就国务院总理 温 家 宝3月5日在《政府工作报告》中谈及楼市调控政策来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，上海、芜湖、佛山、成都宁波象山等地调整政策均被叫停，地方“小动作”露头就打。与此同时，中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调，譬如轻微的限购和限价及限贷变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠、购房补贴、买房入户等。
第一，全国房地产调控微调的24个城市中，只有佛山、成都、芜湖、宁波象山、上海5个城市被叫停，其他19个城市地方政府调控微调皆属合理放松。第二，限购和限价今年中央政府不会全部一次放松，但48个限购和40个限价城市中一部分会暗中松。第三，下半年房价难以报复性上涨，而会小幅度上涨。第四是二套首付和三套房贷的住房信贷政策难言放松。但个人住房首套房贷基准利率会恢复到调控前，截止2012年3月13日，全国共有20个城市部分银行进行下调。五是开发商贷款和融资渠道未全放行，但银根和开发贷款会适度调整，自2011年年底到今年3月13日，央行已经下调存款准备金率两次，未来至少有3次到4次。2012年3月14日，央行和银监会表示，房地产金融开发贷款业务将差别化。
目前房地产市场面临着十个困难，一是调控短期难退出。二是库存创新增高潮。三，市场有效购买力被迫下降。四，部分房企和地方政府还债高峰期杀到。五，保障房供应任务明确化。六，部分房企资金紧张化。七，货币和信贷政策趋紧。八，房企转型到淘汰化。九，投资额，销售额，销售面积下降化。十是GDP7.5%创八年历史最新低，国内外经济增长缓慢。2012年房地产政策就是求稳的态势,限购政策不会马上退出，但是限贷政策调整到宽松，考虑到房地产业贷款和个人首次贷款的需求。目前的地方政府微调将越来越多，这是不可避免的。2012年楼市政策走势基本确定，楼市调控短期之内政策不放松，未来一段时间，房地产市场量、价将继续调整。
刊登于《城市开发杂志》