将房价控制在多少钱合适？这个必答题让中国六百多个城市的地方政府感到头疼。这意味着，他们要直接干预楼市的市场价格，通常这并不容易。而市场价格又直接决定着地方政府的卖地收入。

　　□南方周末记者骆海涛南方周末实习生谌慧敏发自广州

　　今年3月31日，是全国六百多个城市的交出“房价控制目标”答卷的最后期限。

　　这个期限是国务院办公室在1月26日发布的“新国八条”文件里规定的。这也是历来调控楼市措施中第一次要求各地方政府制定并公布房价控制目标。而且不限于大城市，全国六百多个城市都需要就此表态。这也将与地方政府的政绩直接挂钩。

　　旨在调控房价的“新国八条”文件的威力已经显现。按照规定，35个城市要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则，即当地的“限购令”。21个城市已经执行了这一政策。

　　尽管如此，住房和城乡建设部部长姜伟新还是在公开场合逐一点名指出还没开始动手的其他14个城市。而且，据媒体披露，国务院近期派出八个调查组，分赴各地对先前出台的楼市调控政策效果进行摸底。

　　现在，很多地方政府开始为同一个问题发愁———到底将房价控制在多少钱合适？

　　“都在写作文，而且互相抄”

　　3月21日，距离3月结束只有十天时间。截止到这一天，全国公布了房价控制目标的城市仅有屈指可数的六个———银川、太原、贵阳、昆明、佛山和岳阳，不到总数的百分之一。而且它们均为二、三线城市。

　　这几个“先拔头筹”的城市，其房价控制目标多数是与当地GDP或人均可支配收入增幅挂钩。例如，太原和佛山提出，今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；银川和昆明则将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内。

　　接下来，这些“先行者”制定目标的思路成为了其他城市参照的标杆。截至3月28日，全国有约70个县市公布了新建住房价格控制目标。其中，在十个已公布目标的省会城市里，除了兰州将目标设定为“涨幅不超过9％”，以及贵阳强调增幅“不高于去年全国平均值”，其他的省会城市———郑州、济南、西安、昆明、沈阳等“清一色”地将目标挂钩于GDP或人均可支配收入增幅。而这些城市的相关指标预增几乎都超过10％。

　　这些思路带来了另一种解读：地方政府将制定房价控制目标变相转化为“涨价令”，人们担心这些目标是在暗示今年的房价“只涨不跌”。例如，吉林省榆树市公布的房价控制目标要求低于2010年新建住房价格增幅，而该市去年这一指标为50.5％，即其今年的控制目标是涨幅在50％以内———这被诟病为“最凶猛”的目标设定。“沪版”房价控制目标的出台，将“涨价令”的质疑推向了高潮。以“北上广深”为代表的一线城市，前两年房价飙升幅度甚大，而此次公布价格控制目标却相当迟缓。

　　直到距离大限仅余三天的3月28日，上海才打破一线城市的缄默，公布房价控制目标的方案：“2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。”对于沪版方案，SOHO中国董事长潘石屹在其微博上表示：“各地对房价控制目标的表达越来越委婉了，像小学算术的应用题，要通过思考、计算才能得到最后的答案。你算出上海的答案是多少？”根据上海的“十二五”规划，GDP年均增长8％，那么房价控制目标就是涨幅低于8％；而按照国家统计局公布的上海2010年GDP增长9.9％，以及城乡居民人均可支配收入增长10.4％，这一目标也可能是10％。

　　无论是8％，还是10％，中欧国际工商学院教授许小年认为，这种方法可能来自“房价－收入比”，通常用该比值衡量楼市泡沫的大小。假如比值在初始点就偏高，控制房价、收入同步上升，只能保证泡沫不再变大，不能挤泡沫。“如此控制价格，等于承认2010年的房价是合理的。”同时，这种思路还被认为忽略了“新国八条”中提到的“居民住房支付能力”。学者马光远撰文称，以上海为例，2010年城镇居民的人均可支配收入约为3.2万元，增长10％，意味着只增加了3200元；而上海2010年平均每套房的价格为260万，其10％的增幅意味着增加了26万元———这相当于一个居民8年不吃不喝的收入。

　　不过，沪版方案还是产生了示范效应：3月29日，同为一线城市的深圳和广州相继表示，新建住房价格涨幅“低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅”，与“沪版”房价控制目标基本雷同。

　　潘石屹调侃说，中央政府给地方政府出了一道考题———本城市今年住宅价格的调控目标是多少？“已公布答案的政府都在写作文，而且互相抄。还有两天就要交卷了，逼急了有可能哪个城市会写出一首打油诗来。”3月29日晚，北京为一线城市压轴发布了房价控制目标：新建普通住房价格与去年相比“稳中有降”。

　　在连日来公布的各地房价控制目标中，首次出现了“降”字。但是，跟其他城市公布的目标可以量化所不同，究竟是北京房价的哪个指标会降，降多少幅度，这些都没公布———由此，“京版”方案充满了悬念。

　　不能涨，也不愿跌

　　3月29日下午，广州市国土房管局召开了关于房价控制目标的座谈会。合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌参加了该会议。他告诉南方周末记者，座谈会上专家们自由表达意见，房管局的官员主要是聆听。

　　另一与会的知情人士向南方周末记者表示，由于多个城市所公布的房价控制目标引来了质疑和争论，所以，即使在此前的广州市政府常务会议上已经原则通过了控制目标，但政府还是想多听听各种声音，看是否要调整方案。“房价控制目标的设定，可能会触一发而动全身。”该知情人士表示，拍卖土地赚钱，已经成为很多地方政府重要的财政收入来源。假如目标定得太宽松，任由房价涨得太快，可能会遭到中央的问责；而如果目标收得太紧，即房价涨幅太小，地产商预期的盈利少了，就不会来买地。3月24日，广州春节后首场土地拍卖以冷清收场，4幅地块全部以底价成交。“财源”不稳，让地方政府不得不慎重。

　　尤其患有“土地财政依赖症”的城市。以较为典型的上海为例，2005年上海土地出让金占财政收入17.3％，而在2010年达到历史最高的53.2％———这意味着上海市政府超过一半的财政收入来源于卖地；与此同时，上海宅地成交均价从2005年的3127元／平方米涨到了2010年的10574元／平方米，上涨了两倍多。房价涨，地价涨———维持着地方政府的收入链条，这解释了为何各地房价控制目标都是一个“涨”字。一旦土地赚钱机器被破坏了，地方政府会陷入“入不敷出”的困境。

　　楼市“量缩价涨”的局面让地方政府要早作打算。尽管今年头两个月里，大部分的城市房价仍维持上涨，但摩根大通的研究报告则显示，今年2月，北京、上海等八大城市的房屋销量环比下降45％。

　　近日，广发证券通过在上海的实地调研发现，地产商开始转向悲观，预计在今年二季度末、三季度初房价可能会适当下降；如果今年全年楼市持续低位徘徊，土地流拍等导致地方政府的资金压力增大，那么，地方政府对限购等政策的实际执行力度在第四季度可能会打折扣。

　　限价是“虚晃一枪”？

　　3月29日，住房和城乡建设部发出通知，要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

　　毕竟，模糊的目标可能会导致模糊的执行。例如，在沪版方案中，其“新建住房”的表述涵盖了“商品房”和“保障性住房”，那么，究竟商品房和保障房的价格控制目标是多少，并没有细分。与之相比的是，海口市在房价控制目标中，单列了保障性住房销售价格控制目标———均价控制在4000元／平方米以下。这样使得目标具备可操作性。

　　吉林省伊通满族自治县则对房价控制目标先“区分”：砖混结构住房2800元／平方米，框架结构住房3000元／平方米；后“拆解”为六部分：征收成本、建筑成本、各项收费成本、基础设施建设成本、配建廉租房成本以及利润。其中，伊通将新建住房利润目标设定为300元／平方米。“执行的主导权完全在地方政府自己手上。”佛山市房地产业协会副会长骆仪克向南方周末记者表示，譬如某黄金地段的地块，用于商品房会拉高房价，而用于保障房则可平抑房价，这本身就是房价控制目标的执行过程。

　　华东某市政府人士向南方周末记者透露，对于高价的楼盘，该市将暂缓发放预售许可证，甚至直接要求地产商降价，新开盘的比已售出的要便宜，否则不给他发放预售许可证。

　　类似的做法是，去年广州国土房管局要求中心城区楼盘上报预售价格备案，必须以周边在售指标楼盘为参照，如果定价偏高，就要说明具体理由，否则很有可能会被驳回。

　　究竟地方政府有多大的动力来真正实现房价控制目标？北京科技大学管理学院教授赵晓近期在调查时发现，部分地方政府仍在强力抵制“新国八条”，限购和控价全是“虚晃一枪”；同时，地方政府已发明新的敛财办法，即借助所谓保障房建设的硬任务，大搞拆迁———地方政府拆迁花100亿，拿地后卖得200亿。

　　就算到了检查房价控制达标的时候，仍然能够在统计数字上施展“魔法”补救。德佑地产研究主任陆骑麟在受访时表示，从历年统计局的数据来看，各个城市房价涨幅基本上都能控制在10％以内。即使是在房价快速上涨的2009年，统计局的数据都能够把房价涨幅控制住，那么今年保障房增加供应的情况下，成交均价涨幅控制在10％以内的可能性几乎必然实现。