供应开始释放 二季度北京普宅降价压力加大
每经记者 叶书利 发自北京
《每日经济新闻》记者统计北京市房地产交易管理网上的数据发现,截至
北京美联物业副总经理杨明丽在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,二季度开始,北京楼市住宅供应将呈现三段式高潮。伴随供应的增加和政策的进一步收紧,普通住宅降价压力在叠加。
成交价低于报价
北京西五环外的绿地新都会国际花都,于
记者在调查中发现,绿地新都会国际花都的直接折扣方式和M5朗峰的间接折扣方式,已成时下北京楼市打折的两种主要表现手法。杨明丽对此补充说,实际上,时下北京楼盘的报价,基本都高于实际成交价,这说明住宅楼盘几乎都已在销售中实行了折扣。
她进一步解释说,这种态势的形成,首先是由于行业的常态操作,也就是即使楼市在正常状态,绝大部分楼盘也会根据实际情况推出折扣优惠;其次,调控高压下,即使常态下不折扣的楼盘,也被迫跟进。在历次调控后,开发商间会有一定的行业默契,靠折扣来吸引持币观望的客户。
不过根据《每日经济新闻》与搜房网进行的调查,尽管打折楼盘很多,但这些折扣与优惠在“京15条”出台前也能够拿到。
中高端楼盘领涨
在一片打折潮中,也夹杂着不少的涨价声。
以北京北三环外的金澳国际为例,“京15条”前的预售均价为34000元/平方米,
根据搜房网数据监控中心对北京227个住宅楼盘的调查,其中32个住宅楼盘均价上涨或降低优惠标准。在这32个住宅楼盘中,大部分是单价为3万元以上的中高端楼盘。
杨明丽分析后表示,中高端盘的领涨现象是因为,
其次,“京15条”后,购房资格成为稀缺资源,出于充分利用购房资格的需要,不少刚需选择 “一步到位”的购房方式,此时,中高端盘需求增加。并且在购房资格受限的背景下,中高端盘的吸金能力,使其投资价值更突出,因此中高端盘成交量在楼市总成交量中的比重不降反升,这也成为不少中高端盘开发商提价的原因。
二季度供应开始释放
至于未来房价的走向,杨明丽认为,在政策基本面大致趋紧的前提下,本质上取决于供需关系。但她认为,二季度开始,北京市场供应将呈现3段高潮。
他具体解释说,进入二季度,一些去年以来积压的项目,会因房企开发周期或半年度销售任务压力,不得不率先打破开盘僵局。再者,历年的二季度,也是开发商营销的绝佳机会,如4月的北京春季房展会。另外,一些以刚需者为目标客户群的刚需盘,也适合于此时开盘。
“这是第一波供应高潮。”杨明丽继续解释说,从开发商开发周期上来看,2009年下半年与去年上半年的土地供应,也将于近期慢慢上市供应,从而成为第二波供应主力,而去年下半年入市的土地供应,将在今年四季度初到明年上半年,形成一个释放潮,从而形成第三波供应潮。
她总结说,从二季度开始,北京楼市的供应将逐渐增加,理论上说,降价的压力也会随之叠加。比如当前位于北京4.5环~5.5环间,单价在2万~3万元的楼盘,由于产品定位比较模糊,有可能率先降价促销。
但杨明丽也提醒,鉴于绝对供求关系仍然紧张,仍需谨防类似去年8月底出现的供应增加,需求也被逐渐释放,随之带动房价上升的重演。毕竟,时下的需求只是被压制,实质上北京楼市供需紧张的格局短期内很难改变。