商业地产的机遇与危机

受政策影响，投资者把目光逐渐转移到商业地产和旅游地产，导致大家一致看好这两个板块。但我认为，商业不同于住宅，不能用投资住宅的眼光和经验来投资商业地产，而且这个大好的机会里面暗藏着较大的危机。

在通胀预期的心理作用下，把钱投入商铺远比存在银行的利息高，而且可以升值保值，还有后市多重机遇带来的“梦想富贵”。一般来讲，商业地产的回报率在6%时是保本的，8%才有钱赚，但现在市场上的商业地产很多都只有3—4%。更重要的是，租金的增长比例远远赶不上商铺价格的增长，这是很危险的。也许有人会说，前3—5年可以不计，因为有返租，但现在的价格是5年后的市场价格，同时，租金还有可能下滑，如果经济不景气的话，会更严重，如此，前15年不仅回不了本，你还是在支出状态，超前支出状态，还有35年，你如何回本并赚取利润呢。

换个角度讲，目前商铺的销售压力较小，但运营的压力很大，这势必会造成商业价值链的短路。从消费者的角度来看，要有超人的眼光，不要迷信宣传和品牌，要看潜力，也要看潜在的变化，要掌握商铺区域环境在未来区域的发展中处于什么阶段。这比地段更重要。不要迷信品牌，对于商业地产来将，招到一个知名品牌可能并不难，难的是要招到一个有消费潜力的商家。一个商业地产项目，往往是大品牌商家在赚钱，其他的在亏损。不要迷信主题，往往主题的定位和实际的运营大相径庭。为一个商业寻找一个主题，包装一个方案，是很多新建商业项目希望尝试的思路。但是，这些主题究竟对商业有何影响，却很少有人问津。在定位上，有两种极端，一个是大而全，一个是单一求精，大而全难有品味，档次低，租金低，卖不上好价钱，而单一求精又无法实现让消费者“同时消费”的目的。投资商铺不要只看到买卖这一环节，这一层面，运营更关键。对于开发商来讲，看到商铺的潜在价值，不想卖，自持，但资金有紧张，于是乎卖经营权，一次性收回10-30年的租金，一举两得。但如果运营的好你走运了，运营的不好可要烂在自己手里了。最重要的是项目的定位要有可延续性，不要一味的求奇求怪求高端。

未来不确定性的因素还有很多，未来商业的发展还存在较大变数。在目前的政策、经济、金融等环境的背景下，短时的销售较好，但我们看到了机遇，更要看到危机的潜伏。